Türkiye’de kiracı ve ev sahibi arasındaki anlaşmazlıklar sıkça gündeme geliyor. Bu uyuşmazlıkların mahkemelere taşınmadan, daha hızlı ve barışçıl yollarla çözülmesi amacıyla zorunlu arabuluculuk uygulaması hayata geçirildi. Özellikle kira zorunlu arabuluculuk süreci, taraflar için yeni bir dönemi işaret ediyor. Bu rehberimizde, kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk sürecinin tüm detaylarını, kiracı hakları ve ev sahibi hakları çerçevesinde ele alacağız. Kira sözleşmesi kaynaklı anlaşmazlıklarda arabuluculuk süreci ve kira tespit davası öncesi arabuluculuk konularına da değineceğiz.
Ayrıca bu yazıda ele aldığımız konuları okumak yerine dinlemek isterseniz aynı konuları tartıştığımız podcast bölümümüzü aşağıdan kolayca dinleyebilirsiniz:
Kira Uyuşmazlıklarında Zorunlu Arabuluculuk Nedir?
Zorunlu arabuluculuk, belirli hukuk dallarındaki uyuşmazlıkların dava açılmadan önce bir arabulucu eşliğinde çözülmeye çalışılmasıdır. Kira zorunlu arabuluculuk da bu kapsamda, kiracı ve ev sahibi arasındaki anlaşmazlıkların mahkemeye gitmeden çözülmesini hedefler. Bu yöntem, yargının iş yükünü azaltmayı amaçlar. Aynı zamanda taraflara daha hızlı ve daha az maliyetli bir çözüm yolu sunar.
Bu sistem, tarafların kendi çözümlerini bulmalarına olanak tanır. Arabulucu, tarafsız bir üçüncü kişi olarak süreci yönetir. İletişimi kolaylaştırarak anlaşmaya varmalarına yardımcı olur.
Neden Zorunlu Arabuluculuk Getirildi? Amaçları Nelerdir?
Kira ilişkilerinde zorunlu arabuluculuk uygulamasının temel amaçları şunlardır:
- Uyuşmazlıkların Hızlı Çözümü: Mahkeme süreçleri genellikle uzun sürer. Arabuluculuk ile haftalar içinde sonuç almak mümkündür.
- Düşük Maliyet: Dava masraflarına kıyasla arabuluculuk ücretleri daha ekonomiktir. Bu durum, her iki taraf için de avantajlıdır.
- Mahkemelerin Yükünün Azaltılması: Kira davaları, adliyelerde önemli bir yoğunluk oluşturur. Arabuluculuk, bu yükü hafifletmeyi hedefler.
- Taraflar Arasındaki İlişkinin Korunması: Uzlaşmacı bir süreç olduğundan, husumetin artması engellenir. Kiracı ve ev sahibi arasındaki ilişkinin devamına imkan tanır.
- Çözümde Tarafların Kontrolü: Kararı bir yargıcın vermesi yerine, taraflar kendi çözümlerini kendileri üretirler.
Hangi Kira Anlaşmazlıkları Zorunlu Arabuluculuk Kapsamında?
7445 sayılı Kanun ile İcra ve İflas Kanunu’na eklenen hükümler uyarınca, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar için dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunlu hale gelmiştir.
Bu kapsamda değerlendirilebilecek bazı uyuşmazlıklar şunlardır:
- Kira bedelinin tespiti davaları
- Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle tahliye (ilamsız icra hariç)
- İhtiyaç nedeniyle tahliye davaları
- Kira sözleşmesi kaynaklı diğer alacak ve tazminat talepleri
- Depozito iadesi anlaşmazlıkları
- Kiralananın hor kullanılmasına ilişkin talepler
Bu konularda daha fazla bilgi için Gayrimenkul Hukuku ve Emlak İşlemleri kategorimize göz atabilirsiniz.
Zorunlu Arabuluculuk Süreci Nasıl İşler? Adım Adım Rehber
Arabuluculuk süreci, belirli adımları izleyerek ilerler. Tarafların bu sürece hakim olması, haklarını daha etkin kullanmalarını sağlar.
Arabuluculuk Başvurusu Nasıl ve Nereye Yapılır?
Arabuluculuk başvurusu, uyuşmazlığın konusuna göre yetkili olan adliyedeki arabuluculuk bürosuna yapılır. Başvuru, bir dilekçe ile gerçekleştirilir. Dilekçede tarafların bilgileri ve uyuşmazlığın özeti yer almalıdır. Başvuru sırasında herhangi bir harç alınmaz. Ancak süreç sonunda arabuluculuk ücreti ödenir.
Arabulucu Seçimi ve Görevlendirilmesi
Taraflar, listede yer alan bir arabulucu üzerinde anlaşarak onu seçebilirler. Anlaşamazlarsa, arabuluculuk bürosu tarafından listeden bir arabulucu atanır. Arabulucunun tarafsız ve bağımsız olması esastır.
İlk Toplantı ve Sürecin Başlaması
Arabulucu, görevlendirildikten sonra tarafları ilk toplantıya davet eder. Bu toplantıda arabuluculuk süreci hakkında bilgi verilir. Gizlilik ilkesi ve tarafların hak ve yükümlülükleri açıklanır. Taraflar, sürece katılıp katılmama konusunda serbesttirler. Ancak, zorunlu arabuluculukta ilk toplantıya katılmak önemlidir. Aksi halde yaptırımlarla karşılaşılabilir.
Müzakereler ve Çözüm Arayışı
Arabulucu, tarafların iddia ve taleplerini özgürce ifade etmelerini sağlar. Ortak bir zemin bulunması için müzakereleri yönetir. Gerekirse taraflarla ayrı ayrı görüşebilir.
Kiracı Hakları ve Yükümlülükleri Nelerdir?
Kiracı hakları arasında, kiralananı sözleşmeye uygun kullanma hakkı bulunur. Ayıpların giderilmesini talep etme hakkı da vardır. Yükümlülükleri ise kira bedelini zamanında ödemektir. Kiralananı özenle kullanmak ve komşulara saygılı olmak da önemlidir. Arabuluculukta bu hak ve yükümlülükler dikkate alınır. Kiracıların, erken tahliye durumunda tazminat hakları gibi konuları da gündeme getirmesi mümkündür.
Ev Sahibi Hakları ve Yükümlülükleri Nelerdir?
Ev sahibi hakları arasında, kira bedelinin ödenmesini talep etme hakkı başta gelir. Kiralananın sözleşmeye uygun kullanılmasını isteme hakkı da bulunur. Gerekli durumlarda ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açma hakkı saklıdır (arabuluculuk sonrası). Yükümlülükleri ise kiralananı kullanıma elverişli durumda bulundurmaktır. Kiralanandaki esaslı ayıpları gidermek de ev sahibinin sorumluluğundadır.
Arabuluculuk Sürecinin Sonuçlanması
Müzakereler sonucunda taraflar bir karara varabilir veya anlaşamayabilirler. Her iki durumun da hukuki sonuçları farklıdır.
Anlaşma Durumu: Arabuluculuk Anlaşma Belgesi
Taraflar anlaşırlarsa, arabulucu tarafından bir anlaşma belgesi düzenlenir. Bu belge, taraflar ve arabulucu tarafından imzalanır. Bu belge, mahkeme kararı (ilam) niteliğindedir. Yani, taraflardan biri anlaşma şartlarına uymazsa, diğer taraf doğrudan icra takibi başlatabilir. Bu, sürecin en önemli avantajlarından biridir.
Anlaşamama Durumu: Son Tutanak ve Dava Yolu
Taraflar anlaşamazlarsa, arabulucu tarafından bir son tutanak düzenlenir. Bu tutanakta, tarafların anlaşamadığı belirtilir. Kira tespit davası öncesi arabuluculuk gibi durumlarda bu son tutanak, dava şartının yerine getirildiğini gösterir. Taraflar, bu tutanakla birlikte mahkemede dava açma hakkına sahip olurlar. Arabuluculukta anlaşamama nedenleri ve dava süreci hakkında detaylı bilgi alabilirsiniz.
Zorunlu Arabuluculuğun Avantajları ve Dezavantajları
Her sistem gibi zorunlu arabuluculuğun da çeşitli yönleri bulunmaktadır.
Avantajları
- Çabuk Sonuç: Davalara göre çok daha kısa sürer.
- Ekonomik: Yargılama giderlerinden tasarruf sağlar.
- Gizlilik: Süreç gizli yürütülür, ticari sırlar ve özel bilgiler korunur.
- Kontrol Taraflarda: Çözüm üzerinde taraflar söz sahibidir.
- Esneklik: Resmi mahkeme prosedürlerinden daha esnektir.
Dezavantajları (veya Dikkat Edilmesi Gerekenler)
- Anlaşma Zorunluluğu Yok: Taraflar anlaşmak zorunda değildir, bu durumda dava yolu yine açıktır.
- Ek Süre Kaybı Riski: Anlaşma olmazsa, dava öncesi ek bir aşama olarak görülebilir.
- İyi Niyet Esası: Sürecin başarısı tarafların yapıcı tutumuna bağlıdır.
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
Arabuluculuk ücretini kim öder?
Genellikle taraflar eşit olarak paylaşır. Ancak farklı bir anlaşma da yapabilirler. Anlaşamama durumunda Adalet Bakanlığı bütçesinden karşılanan kısımlar olabilir, ancak dava açılırsa haksız çıkan tarafa yüklenebilir.
Arabulucuya gitmek zorunlu mu, gitmezsem ne olur?
Kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Geçerli bir mazeret olmaksızın ilk toplantıya katılmayan taraf, dava sonucunda haklı çıksa bile yargılama giderlerinin tamamından sorumlu tutulabilir.
Arabuluculuk ne kadar sürer?
Arabulucu, görevlendirildiği tarihten itibaren üç hafta içinde süreci sonuçlandırır. Bu süre, zorunlu hallerde arabulucu tarafından en fazla bir hafta daha uzatılabilir.
Anlaşma belgesi icra edilebilir mi?
Evet, taraflar ve avukatları ile arabulucunun birlikte imzaladığı anlaşma belgesi, ilam niteliğinde sayılır ve doğrudan icra edilebilir.
Arabuluculuk Sürecinde Dikkat Edilmesi Gerekenler ve Öneriler
- Hazırlıklı Olun: Uyuşmazlıkla ilgili tüm belgelerinizi (kira sözleşmesi, ihtarname, ödeme dekontları vb.) toplayın.
- Taleplerinizi Belirleyin: Ne istediğinizi ve hangi noktalarda esneklik gösterebileceğinizi netleştirin.
- Hukuki Destek Alın: Sürecin karmaşıklığı veya haklarınızın tam olarak anlaşılması için bir avukattan destek almanız faydalı olabilir.
- İletişime Açık Olun: Çözüm odaklı bir yaklaşımla müzakerelere katılın.
- Resmi Bilgilere Başvurun: Arabuluculuk süreci hakkında en güncel ve doğru bilgiler için Adalet Bakanlığı Hukuk İşleri Genel Müdürlüğü Arabuluculuk Daire Başkanlığı’nın resmi web sitesini ziyaret edebilirsiniz.
Sonuç: Kira Uyuşmazlıklarında Barışçıl Çözüm Yolu
Kira arabuluculuk sistemi, kiracı ve ev sahibi arasındaki anlaşmazlıkların çözümünde önemli bir adımdır. Taraflara daha hızlı, ekonomik ve dostane bir çözüm imkanı sunar. Zorunlu arabuluculuk, mahkemelerin yükünü azaltırken, toplumsal uzlaşı kültürüne de katkı sağlamayı hedefler. Bu süreci iyi anlamak ve etkin kullanmak, hem kiracı hakları hem de ev sahibi hakları açısından önemlidir. Unutmayın ki, zorunlu arabuluculuk süreci hakkında bilgi sahibi olmak, haklarınızı korumanın ilk adımıdır.
Yasal Uyarı: Bu blog yazısı genel bilgilendirme amaçlı olup, hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Özel durumlarınız için mutlaka bir avukata danışınız.
- Bu içeriği beğendiyseniz, yorum bırakmayı ve paylaşmayı unutmayın!
- E-posta bültenimize kaydolarak benzer içeriklerden haberdar olun.
- Konu ile ilgili sorularınız için bizimle iletişime geçin!
- Bu sitede yayımlanan yazıların tamamı veya bir kısmı, Çakır Lex Hukuk Bürosu’nun yazılı izni olmaksızın kopyalanamaz, çoğaltılamaz, yayımlanamaz veya dağıtılamaz. İzinsiz kullanım halinde ilgili kişi veya kurumlar hakkında tüm yasal haklarımızı kullanacağımızı bildiririz.
