Site (Apartman) Yönetimi Kararlarına İtiraz ve Dava Yolu: Kat Maliklerinin Hakları

Apartman ve site gibi toplu yaşam alanları, modern şehir hayatının vazgeçilmez bir parçasıdır. Ancak bu ortak yaşam, zaman zaman yönetimle veya diğer kat malikleriyle anlaşmazlıkları da beraberinde getirebilir. Özellikle aidatlar, ortak alanların kullanımı, planlanan tadilatlar gibi konularda alınan kararlar, bazı kat malikleri için kabul edilemez olabilir. Peki, site yönetimi kararına itiraz etmek mümkün müdür? Kat malikleri kurulu kararı iptali için hangi adımlar atılmalıdır? Bu yazımızda, apartman yönetim davası sürecini ve aidat itiraz haklarınızı ele alacağız.

Kat Malikleri Kurulu Nedir ve Kararları Nasıl Alınır?

Apartman veya sitenin en yetkili karar organı Kat Malikleri Kurulu’dur (Genel Kurul). Tüm kat maliklerinin doğal üyesi olduğu bu kurul, yılda en az bir kez toplanarak önemli kararlar alır.

• Toplantı Yeter Sayısı: Genellikle kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanılır. İlk toplantıda yeter sayı sağlanamazsa, ikinci toplantıda katılanlarla karar alınabilir.
• Karar Yeter Sayısı: Kanunda özel bir çoğunluk aranmayan hallerde, toplantıya katılanların oy çoğunluğu ile karar alınır.
• Bağlayıcılık: Usulüne uygun alınmış genel kurul kararları, toplantıya katılmayan veya aykırı oy kullanan malikler de dahil olmak üzere herkes için bağlayıcıdır.

Ancak, alınan her karar hukuka uygun olmayabilir. İşte bu noktada kat maliklerinin itiraz hakkı doğar.

Hangi Yönetim Kararlarına İtiraz Edilebilir?

Kat malikleri, özellikle aşağıdaki durumlarda alınan genel kurul kararlarına itiraz etme hakkına sahiptir:

1. Kanuna ve Yönetim Planına Aykırı Kararlar:
   • Kat Mülkiyeti Kanunu’nun emredici hükümlerine aykırı kararlar.
   • Apartman veya sitenin yönetim planına aykırı kararlar.
   • Eşitlik ilkesine aykırı (örneğin, bazı kat maliklerine haksız avantaj sağlayan) kararlar.
   • Kurulun yetkisini aşan konularda alınmış kararlar.
2. Usulsüz Alınan Kararlar:
   • Toplantı çağrısının usulüne uygun yapılmaması (tüm maliklere duyurulmaması, gündemin belirtilmemesi vb.).
   • Toplantı ve karar yeter sayılarının sağlanamamış olması.
   • Oylamada usulsüzlük yapılması.
3. Hakkaniyete Aykırı Kararlar:
   • Çoğunluğun, azınlıkta kalan kat maliklerinin haklarını makul olmayan ölçüde kısıtlayan veya ağırlaştıran kararlar alması.
   • Örneğin, aşırı masraflı ve lüks kabul edilebilecek, zorunlu olmayan bir tadilat kararının oy çokluğuyla alınması.

Site Yönetimi Kararına İtiraz Yolları: Dava Süreci

Yönetim kararlarına karşı temel başvuru yolu, kararın iptali için dava açmaktır.

1. Kat Malikleri Kurulu Kararı İptali Davası:

Bu dava, hukuka aykırı olduğu düşünülen genel kurul kararlarının geçersiz kılınması amacıyla açılır.

• Kimler Dava Açabilir?
  • Genel kurul toplantısına katılıp aykırı oy kullanan her kat maliki (aykırı oyu tutanağa geçirtmek önemlidir).
  • Toplantıya usulüne uygun davet edilmesine rağmen katılmayan malikler (kararı öğrendikten sonra).
  • Toplantı çağrısı usulsüz yapılmışsa, toplantıya katılmış olsalar bile tüm kat malikleri.
• Dava Açma Süresi: Kararın alındığı genel kurul tarihinden başlayarak bir ay içinde dava açılmalıdır. Eğer toplantı çağrısı usulsüzse veya malik toplantıya katılmamışsa, kararı öğrendiği tarihten itibaren bir ay, ancak her halde karar tarihinden itibaren altı ay içinde dava açılmalıdır. Bu süreler hak düşürücü niteliktedir.
• Yetkili ve Görevli Mahkeme: Davanın görüleceği yer, gayrimenkulün bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi‘dir.
• Dava Dilekçesi: İptali istenen karar, iptal gerekçeleri (kanuna, yönetim planına, hakkaniyete aykırılık vb.) ve deliller açıkça belirtilmelidir.

2. Aidat İtirazı:

Aidatlar ve ortak giderler, kat malikleri kurulunca belirlenen veya yönetim planında gösterilen esaslara göre hesaplanır. Eğer belirlenen aidat miktarının fahiş veya usulsüz olduğunu düşünüyorsanız:

• Öncelikle Yöneticiye/Yönetim Kuruluna: Yazılı olarak itirazınızı ve gerekçelerinizi bildirin. Hesapların incelenmesini talep edebilirsiniz.
• Genel Kurul Kararı: Eğer aidat miktarı genel kurul kararıyla belirlenmişse, yukarıda açıklanan kat malikleri kurulu kararı iptali davası yoluyla bu karara itiraz edilebilir.
• İcra Takibine İtiraz: Aidat borcunuz nedeniyle hakkınızda icra takibi başlatılmışsa, ödeme emrinin tebliğinden itibaren 7 gün içinde icra dairesine itiraz edebilirsiniz. Bu durumda takip durur, ancak alacaklı (yönetim) itirazın iptali davası açabilir. Bu tür durumlar için İcra ve İflas Hukuku alanında uzman bir avukattan destek almak önemlidir.

Apartman Yönetim Davası Süreci Nasıl İşler?

Apartman yönetim davası, genellikle kat malikleri kurulu kararının iptali istemiyle açılır. Süreç genel hatlarıyla şöyledir:

• Dava Açılışı: Yetkili Sulh Hukuk Mahkemesi’ne dava dilekçesi ve deliller sunularak dava açılır. Gerekli harç ve masraflar yatırılır.
• Deliller: Davada en önemli deliller şunlardır:
  • Genel kurul toplantı tutanakları.
  • Apartman/site yönetim planı.
  • Keşif (mahkemenin yerinde inceleme yapması).
  • Bilirkişi raporu (özellikle teknik veya hesaplama gerektiren konularda).
  • Tanıklıklar (gerektiğinde).
• Yargılama: Mahkeme, tarafların iddia ve savunmalarını dinler, delilleri toplar ve değerlendirir. Gerekirse bilirkişi incelemesi yaptırır.
• Karar: Mahkeme, davanın kabulüne (kararın iptaline veya düzeltilmesine) ya da reddine karar verir.

Bu süreçler, mülkiyet haklarını doğrudan ilgilendirdiği için Gayrimenkul Hukuku ve Emlak İşlemleri kapsamında değerlendirilir ve Medeni Hukuk ve Uygulamaları genel prensiplerine tabidir.

Kat Maliklerinin Diğer Hakları ve Sorumlulukları

Kararlara itiraz hakkının yanı sıra kat maliklerinin başka hakları ve sorumlulukları da vardır:

• Haklar:
  • Yönetim hesaplarını ve belgelerini inceleme hakkı.
  • Genel kurula katılma ve oy kullanma hakkı.
  • Ortak alanlardan (çatı, bahçe, asansör vb.) yararlanma hakkı.
  • Kendi bağımsız bölümü üzerinde yasalara uygun şekilde tasarrufta bulunma hakkı.
• Sorumluluklar:
  • Belirlenen aidat ve ortak giderlere katılma yükümlülüğü.
  • Diğer kat maliklerini rahatsız etmeme, onların haklarına saygı gösterme yükümlülüğü.
  • Binanın genel bakımına ve korunmasına özen gösterme yükümlülüğü.

Konuyla ilgili yasal düzenlemeler ve Yargıtay kararlarındaki değişiklikler için Güncel Hukuki Gelişmeler sayfamızı takip edebilirsiniz.

Önemli İpuçları ve Sonuç

• Yönetim planını edinin ve okuyun. Hak ve sorumluluklarınızın önemli bir kısmı burada yazılıdır.
• Genel kurul toplantılarına mutlaka katılın. Görüşlerinizi belirtin, kararlara etkiniz olsun.
• Muhalif kaldığınız kararları tutanağa geçirtin. Dava açma hakkınız için bu önemlidir.
• Önce uzlaşma: Dava yoluna gitmeden önce yönetici veya diğer maliklerle konuşarak çözüm aramayı deneyin.
• Profesyonel yardım alın: Özellikle dava süreçleri teknik bilgi gerektirir. Bir avukattan destek almak hak kaybını önler. Diğer hukuki konulardaki yazılarımız için Blog sayfamıza göz atabilirsiniz.

Sonuç olarak, apartman veya site yönetimi kararlarına karşı itiraz hakkı, kat maliklerinin en temel güvencelerinden biridir. Haklarınızı bilmek ve gerektiğinde yasal yollara başvurmak, hem kendi haklarınızı korumanızı sağlar hem de toplu yaşam alanlarında adaletin ve huzurun tesisine katkıda bulunur. Unutmayın, hukuka aykırı kararlara karşı sessiz kalmak zorunda değilsiniz. İlgili mevzuata T.C. Cumhurbaşkanlığı Mevzuat Bilgi Sistemi üzerinden ulaşabilirsiniz (Örn: Kat Mülkiyeti Kanunu – www.mevzuat.gov.tr).

---

Yasal Uyarı: Bu blog yazısı genel bilgilendirme amaçlı olup, hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Özel durumlarınız için mutlaka bir avukata danışınız.

• Bu içeriği beğendiyseniz, yorum bırakmayı ve paylaşmayı unutmayın!
• E-posta bültenimize kaydolarak benzer içeriklerden haberdar olun.
• Konu ile ilgili sorularınız için bizimle iletişime geçin!
• Bu sitede yayımlanan yazıların tamamı veya bir kısmı, Çakır Lex Hukuk Bürosu’nun yazılı izni olmaksızın kopyalanamaz, çoğaltılamaz, yayımlanamaz veya dağıtılamaz. İzinsiz kullanım halinde ilgili kişi veya kurumlar hakkında tüm yasal haklarımızı kullanacağımızı bildiririz.

---

---