Türkiye’nin deprem kuşağında yer alması ve eskiyen yapı stoğu, kentsel dönüşümü kaçınılmaz bir gereklilik haline getirmiştir. Ancak bu süreç, hak sahipleri için karmaşık ve zaman zaman zorlayıcı olabilmektedir. Bu yazımızda, kentsel dönüşüm avukatı arayışınızda size rehberlik edecek, riskli yapı tespiti itiraz süreçlerinden yeni tapunuza kavuşana kadar bilmeniz gereken temel adımları ve haklarınızı detaylı bir şekilde ele alacağız. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun çerçevesinde ilerleyen bu süreçte, bilinçli olmak mağduriyetlerin önüne geçecektir.
Ayrıca bu yazıda ele aldığımız konuları okumak yerine dinlemek isterseniz aynı konuları tartıştığımız podcast bölümümüzü aşağıdan kolayca dinleyebilirsiniz:
Kentsel Dönüşümün İlk Adımı: Riskli Yapı Tespiti
Kentsel dönüşüm süreci, mevcut yapınızın “riskli yapı” olarak tespit edilmesiyle başlar. Peki, bu tespit nasıl yapılır ve hak sahiplerinin bu aşamadaki rolü nedir?
- Riskli Yapı Nedir? Ekonomik ömrünü tamamlamış, yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıyan yapılardır. Bu yapılar, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlarca belirlenir.
- Tespit Süreci: Kat maliklerinden herhangi biri veya kanuni temsilcileri, masrafları kendilerine ait olmak üzere bu tespiti yaptırabilir. Bakanlık veya belediyeler de re’sen tespit yapabilir.
- Raporun Tebliği ve İtiraz Hakkı: Tespit raporu, tüm kat maliklerine tebliğ edilir. Raporun tebliğinden itibaren 15 gün içinde ilgili Tapu Müdürlüğü’ne riskli yapı tespiti itiraz dilekçesi ile itiraz edebilirsiniz. İtirazlar, üniversitelerden, meslek odalarından ve Bakanlık yetkililerinden oluşan teknik heyetler tarafından incelenir.
Bu aşamada bir kentsel dönüşüm avukatı ile çalışmak, itiraz sürecinin doğru yönetilmesi ve hak kaybı yaşanmaması adına önemlidir.
Maliklerle Anlaşma Süreci ve Altın Kural: 2/3 Çoğunluk
Riskli yapı tespitinin kesinleşmesinin ardından, malikler için en kritik aşamalardan biri olan anlaşma süreci başlar. Yapının nasıl dönüştürüleceği, müteahhit seçimi ve yeni projede hakların nasıl dağıtılacağı bu aşamada belirlenir.
Kentsel Dönüşümde 2/3 Çoğunluk Ne Anlama Geliyor?
6306 sayılı kanun, riskli yapının yıkılıp yeniden inşası veya güçlendirilmesi gibi kararların alınabilmesi için maliklerin en az üçte iki (2/3) çoğunluğunun anlaşmasını şart koşar. Bu çoğunluk, hisseleri oranında maliklerin sayısal çoğunluğu değil, arsa payı çoğunluğudur.
- Anlaşma Koşulları: Alınacak kararlar, yapının yıkılıp yeniden yapılması, güçlendirilmesi, müteahhit seçimi, yeni projenin detayları gibi konuları kapsar.
- Toplantı ve Karar: Malikler bir araya gelerek veya vekilleri aracılığıyla bu kararları alır ve bir anlaşma protokolü imzalar.
Güncel hukuki gelişmeler ve emsal kararlar için Çakır Lex Hukuk Bürosu – Güncel Hukuki Gelişmeler sayfasını takip edebilirsiniz.
Anlaşmaya Katılmayan Maliklerin Durumu: Payların Satışı
Peki, kentsel dönüşümde 2/3 çoğunluk sağlandıktan sonra anlaşmaya katılmayan maliklerin durumu ne olur? Kanun, bu durumda olan maliklerin arsa paylarının satışını öngörmektedir.
- Tebligat: Anlaşmaya katılmayan maliklere, alınan kararlar noter vasıtasıyla tebliğ edilir ve karara katılmaları için 15 günlük süre verilir.
- Satış Kararı: Verilen süre içerisinde anlaşmaya katılmayan maliklerin arsa payları, öncelikle anlaşan diğer maliklere açık artırma usulüyle satılır.
- Bakanlık Tarafından Satış: Anlaşan maliklerin almaması durumunda, bu paylar Bakanlık, TOKİ veya belediyeler tarafından rayiç bedel üzerinden satın alınabilir.
Bu süreç, özellikle hisse sahipliği durumlarında Miras Hukuku ve Miras Paylaşımı prensipleriyle de kesişebilir ve dikkatli bir hukuki takip gerektirir.
Kat Karşılığı Kentsel Dönüşüm Sözleşmeleri ve Dikkat Edilmesi Gerekenler
Kentsel dönüşümde en sık başvurulan yöntemlerden biri kat karşılığı kentsel dönüşüm modelidir. Bu modelde, arsa sahipleri arsalarını müteahhide devreder, müteahhit ise bunun karşılığında arsa sahiplerine yeni yapılacak binadan belirli sayıda bağımsız bölüm (daire/dükkan) vermeyi taahhüt eder.
- Sözleşmenin Önemi: Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, tarafların hak ve yükümlülüklerini belirleyen en önemli belgedir.
- Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar:
- Teknik şartnamenin detaylı olması (kullanılacak malzemeler, işçilik kalitesi vb.)
- İnşaat süresi ve gecikme durumunda uygulanacak cezai şartlar
- Bağımsız bölümlerin paylaşım esasları ve şerefiyelendirme
- Teminatlar ve sigortalar
- İskan alım sorumluluğu
- Hukuki Destek: Bu tür karmaşık sözleşmelerin incelenmesi ve müzakere edilmesi sürecinde bir kentsel dönüşüm avukatından destek almak, ileride doğabilecek Tazminat Hukuku ve Maddi Zararlar kapsamındaki uyuşmazlıkları engelleyebilir. Basit bir sözleşme gibi görünse de, “Basit Sözleşme Örneği Nasıl Yazılır Rehberi” gibi genel bilgilendirmelerin ötesinde profesyonel yardım şarttır.
Kira Yardımı ve Taşınma Desteği: Hak Sahiplerinin Mali Destekleri
6306 sayılı kanun, riskli yapısı yıkılan hak sahiplerine belirli mali destekler sunmaktadır. Bunların başında kira yardımı kentsel dönüşüm desteği gelir.
- Kimler Yararlanabilir? Riskli yapıda ikamet eden malikler, kiracılar ve sınırlı ayni hak sahipleri kira yardımından faydalanabilir.
- Başvuru Süreci: Kira yardımı için, yapının yıkılmasından sonra ilgili belediyeye veya Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü’ne başvuru yapılması gerekir.
- Süre ve Miktar: Kira yardımı süresi genellikle 18 ay olup, büyükşehirlerde bu süre 48 aya kadar çıkabilmektedir. Miktarı ise her yıl Bakanlık tarafından belirlenir. Ayrıca, bir defaya mahsus taşınma yardımı da yapılabilmektedir.
- Faiz Desteği: Anlaşma ile konutunu kendi imkanlarıyla yapmak isteyen maliklere veya müteahhide yaptıranlara bankalardan kullanılacak krediler için faiz desteği de sağlanabilir.
Kira yardımı ve diğer destekler konusunda güncel bilgiler için resmi kurumların web sitelerini (örneğin, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın ilgili .gov.tr uzantılı sayfaları) takip etmek önemlidir.
Kentsel Dönüşümde Karşılaşılabilecek Sorunlar ve Dava Süreçleri
Kentsel dönüşüm süreci, ne yazık ki her zaman sorunsuz ilerlemeyebilir. Hak sahipleri çeşitli aşamalarda hukuki sorunlarla karşılaşabilirler.
- Riskli Yapı Tespitine İtiraz Davaları: Teknik heyetçe itirazın reddedilmesi durumunda, idare mahkemesinde dava açılabilir. Bu tür davalar İdare Hukuku ve İdari Davalar kapsamında değerlendirilir. “İdari İşlemin İptal Sebepleri Nelerdir?” başlıklı yazımız bu konuda fikir verebilir.
- 2/3 Çoğunluk Kararlarına Karşı Davalar: Alınan kararların usulsüz olduğu veya hakkaniyete aykırı olduğu düşünülüyorsa, bu kararların iptali için dava açılabilir.
- Pay Satışına İtiraz Davaları: Satış işlemlerinde usulsüzlük veya bedelde hakkaniyetsizlik iddialarıyla dava yoluna gidilebilir.
- Müteahhitten Kaynaklanan Sorunlar: İnşaatın zamanında bitirilmemesi, eksik veya kusurlu yapılması, sözleşmeye aykırı davranılması gibi durumlarda müteahhide karşı alacak, tazminat veya sözleşmenin feshi davaları açılabilir. Bu durumlar Gayrimenkul Hukuku ve Emlak İşlemleri uzmanlığı gerektirir.
- Yeni Tapuların Alınması ve Uyuşmazlıklar: Yeni bağımsız bölümlerin tapularının alınması sürecinde de sorunlar yaşanabilir. Özellikle “Tapu İşlemlerinde Dikkat Edilmesi Gerekenler” konusunda bilinçli olunmalıdır.
Bu tür dava süreçleri, genellikle uzmanlık gerektiren teknik detaylar içerir. Bu nedenle, bir kentsel dönüşüm avukatıile çalışmak, haklarınızın korunması ve sürecin en az zararla atlatılması açısından kritik öneme sahiptir. Tüketici olarak haklarınızın ihlal edildiğini düşünüyorsanız, Tüketici Hakları ve Anlaşmazlıklar konusunda da bilgi sahibi olmanız faydalı olacaktır.
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
Riskli yapı raporuna itiraz süresi ne kadardır?
Riskli yapı tespit raporunun tarafınıza tebliğinden itibaren 15 gün içinde ilgili Tapu Müdürlüğü’ne itiraz edebilirsiniz.
Kentsel dönüşümde 2/3 çoğunluk sağlanamazsa ne olur?
Kanun, 2/3 çoğunluğun sağlanmasını esas alır. Bu çoğunluk sağlanmadan yıkım ve yeniden inşa kararı alınamaz. Ancak, yapının bariz bir şekilde tehlike arz etmesi durumunda Bakanlık re’sen yıkım kararı alabilir.
Kiracılar kentsel dönüşümde kira yardımı alabilir mi?
Evet, riskli yapıda en az bir yıldır ikamet eden ve bunu belgeleyebilen kiracılar, taşınma ve sınırlı bir süre için kira yardımı alabilirler.
Kentsel dönüşümde müteahhit seçimi nasıl yapılır?
Müteahhit seçimi, 2/3 arsa payı çoğunluğuna sahip maliklerin ortak kararıyla yapılır. Malikler, farklı firmalardan teklif alarak değerlendirme yapabilirler.
Kentsel dönüşüm ne kadar sürer?
Kentsel dönüşüm süresi; yapının büyüklüğü, maliklerle anlaşma süreci, projelendirme, ruhsat alımı ve inşaat aşamalarına göre değişiklik gösterir. Ortalama bir proje 1.5 ila 3 yıl arasında tamamlanabilir.
Sonuç: Bilinçli Hak Sahibi, Güvenli Gelecek
Kentsel dönüşüm, eski ve riskli yapıların yenilenerek daha güvenli ve modern yaşam alanlarına kavuşulmasını sağlayan önemli bir fırsattır. Ancak bu süreç, 6306 sayılı kanun başta olmak üzere birçok hukuki düzenlemeyi içerir. Riskli yapı tespiti itiraz hakkından, kentsel dönüşümde 2/3 çoğunluk ile karar alma mekanizmalarına, kat karşılığı kentsel dönüşüm sözleşmelerinin inceliklerinden, kira yardımı kentsel dönüşüm gibi mali desteklere kadar her aşamada bilinçli olmak, hak sahiplerinin menfaatlerini koruyacaktır.
Unutmayın, bu karmaşık süreçte doğru adımları atmak ve haklarınızı tam anlamıyla kullanabilmek için profesyonel bir kentsel dönüşüm avukatından destek almak, size hem zaman kazandıracak hem de olası mağduriyetlerin önüne geçecektir. Konuyla ilgili daha fazla bilgi ve danışmanlık için Çakır Lex Hukuk Bürosu Blog Haberler sayfasını ziyaret edebilirsiniz. Ayrıca, tapu devri gibi konularla ilgili olabilecek İcra ve İflas Hukuku süreçleri hakkında da bilgi sahibi olmak faydalı olabilir.
Kentsel dönüşüm süreçleri, kira yardımları ve yasal düzenlemeler hakkında en güncel ve resmi bilgilere T.C. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın https://altyapi.csb.gov.tr/ (Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Hizmetleri Genel Müdürlüğü) adresinden ulaşabilirsiniz.
Yasal Uyarı: Bu blog yazısı genel bilgilendirme amaçlı olup, hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Özel durumlarınız için mutlaka bir avukata danışınız.
- Bu içeriği beğendiyseniz, yorum bırakmayı ve paylaşmayı unutmayın!
- E-posta bültenimize kaydolarak benzer içeriklerden haberdar olun.
- Konu ile ilgili sorularınız için bizimle iletişime geçin!
- Bu sitede yayımlanan yazıların tamamı veya bir kısmı, Çakır Lex Hukuk Bürosu’nun yazılı izni olmaksızın kopyalanamaz, çoğaltılamaz, yayımlanamaz veya dağıtılamaz. İzinsiz kullanım halinde ilgili kişi veya kurumlar hakkında tüm yasal haklarımızı kullanacağımızı bildiririz.
