Kira ilişkileri, hem ev sahipleri hem de kiracılar için önemli hukuki sorumluluklar barındırır. Özellikle son dönemde gündeme gelen %25 kira artış sınırı gibi düzenlemeler, ev sahiplerini farklı güvenceler aramaya yöneltmiştir. Bu güvencelerin başında ise tahliye taahhütnamesi gelmektedir. Ancak, kiracıdan alınan her tahliye taahhütnamesi yasal olarak geçerli değildir. Yapılacak küçük bir hata, bu belgeyi tamamen geçersiz kılabilir.
Tahliye taahhütnamesinin hukuki niteliği ve geçerlilik koşulları, pek çok ev sahibinin yanılgıya düştüğü bir alandır. Bu yazıda, bir kira hukuku avukatı uzmanlığıyla, tahliye taahhütnamesinin hangi durumlarda geçersiz sayılacağını, geçerlilik şartlarını ve bu belgeye dayanarak nasıl bir yol izlenmesi gerektiğini detaylıca ele alacağız. Amacımız, ev sahiplerinin hak kaybı yaşamasını önlemektir.
Tahliye Taahhütnamesi Nedir ve Ev Sahipleri İçin Önemi
Tahliye taahhütnamesi, kiracının kiraladığı mülkü belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak beyan ettiği hukuki bir belgedir. Bu belge, Türk Borçlar Kanunu kapsamında düzenlenmiştir. Ev sahipleri için kiracıyı tahliye etme sürecini oldukça kolaylaştıran güçlü bir araçtır. Normal şartlarda bir kiracı tahliye davası açmak, uzun ve meşakkatli bir süreç olabilir.
Özellikle ihtiyaç nedeniyle tahliye gibi özel nedenlerin ispat zorunluluğu düşünüldüğünde, tahliye taahhütnamesinin önemi daha da artar. Geçerli bir taahhütname, ev sahibine dava açmadan, doğrudan icra takibi yoluyla taşınmazı boşaltma imkanı tanır. Bu durum, hem zamandan hem de masraftan tasarruf sağlar. Ancak bu gücün kullanılabilmesi, belgenin yasal şartlara harfiyen uygun olmasına bağlıdır.
Tahliye Taahhütnamesinin Yasal Geçerlilik Şartları Nelerdir?
Bir tahliye taahhütnamesinin mahkeme veya icra daireleri nezdinde kabul görmesi için belirli şekil şartlarını taşıması zorunludur. Yargıtay kararları ile de şekillenen bu şartlar, kiracının iradesinin korunmasını amaçlar. İşte tahliye taahhütnamesi geçerlilik şartları:
- Yazılı Olmalıdır: Tahliye taahhüdü sözlü olarak yapılamaz. Mutlaka yazılı bir belge halinde düzenlenmelidir.
- Kiracı Tarafından Verilmelidir: Belge, bizzat kiracının kendisi veya yetkilendirdiği vekili tarafından imzalanmalıdır. Aile üyelerinin imzası yeterli değildir.
- Tahliye Tarihi Belirli Olmalıdır: Taahhütnamede, kiralanan mülkün boşaltılacağı tarih gün, ay ve yıl olarak net bir şekilde belirtilmelidir. “İhtiyaç halinde” gibi belirsiz ifadeler taahhütnameyi geçersiz kılar.
- Kira Sözleşmesinden Sonraki Bir Tarihte Düzenlenmelidir: En kritik şart budur. Taahhütnamenin düzenlenme tarihi, kira sözleşmesinin imzalandığı tarihten sonra olmalıdır. Bu konu, geçersizliğin en yaygın sebebidir.
Bu şartların tamamının aynı anda sağlanması gerekmektedir. Bir tanesinin bile eksik olması, belgenin hukuki geçerliliğini ortadan kaldırır. Daha fazla bilgi için Türk Borçlar Kanunu‘nun ilgili maddelerini inceleyebilirsiniz.
Tahliye Taahhütnamesini Geçersiz Kılan 3 Kritik Hata
Uygulamada ev sahipleri, farkında olmadan taahhütnameyi geçersiz kılan hatalar yapabilmektedir. Bu hatalar, gelecekteki bir tahliye sürecini imkansız hale getirebilir. İşte en sık karşılaşılan ve belgeyi geçersiz kılan hatalar:
Hata 1: Kira Sözleşmesi ile Aynı Gün İmzalatmak
En temel ve en sık yapılan hata budur. Yargıtay, kira sözleşmesi ile aynı gün imzalanan tahliye taahhütnamesi belgesini, kiracının sözleşmeyi imzalayabilmek için baskı altında kaldığı ve iradesinin serbest olmadığı gerekçesiyle geçersiz saymaktadır. Kira ilişkisi kurulduktan sonra, kiracının özgür iradesiyle bu belgeyi imzalaması esastır. Bu nedenle taahhütnamenin düzenlenme tarihi, sözleşme tarihinden en az bir gün sonra olmalıdır.
Hata 2: Tarih Kısımlarını Boş Bırakmak
Ev sahiplerinin yaptığı bir diğer yaygın hata, boş tahliye taahhütnamesi imzalatmak suretiyle düzenleme ve tahliye tarihlerini sonradan doldurmaktır. Bu durum, hukuken belgenin geçerliliğini tartışmalı hale getirir. Kiracı, tarihlerin sonradan kötü niyetli olarak doldurulduğunu iddia edebilir ve imza incelemesi gibi yollarla bunu ispatlamaya çalışabilir. İspat durumunda taahhütname geçersiz sayılır.
Hata 3: Noter Onayı Olmaması ve İmza İtirazı
Her ne kadar noter onaylı olmayan tahliye taahhütnamesi yasal olarak geçerli olsa da ispat açısından büyük bir risk taşır. Kiracı, belgedeki imzanın kendisine ait olmadığını iddia ederse, imzanın kiracıya ait olduğunu ispat yükü ev sahibine düşer. Bu durum, süreci uzatır ve masraflı hale getirir. Noter onayı ise hem imzanın hem de tarihin doğruluğunu kesin olarak ispatladığı için bu tür itirazların önüne geçer.
Geçerli Bir Tahliye Taahhütnamesi ile Kiracı Tahliye Süreci
Elinizde tüm şartları taşıyan, geçerli bir tahliye taahhütnamesi varsa, kiracıyı tahliye etme süreci oldukça basittir. Kiracı, taahhüt ettiği tarihte mülkü boşaltmazsa, ev sahibi şu iki yoldan birini seçebilir:
- İcra Takibi Başlatmak: Ev sahibi, tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde icra dairesine başvurarak ilamsız icra takibi başlatabilir. Bu, tahliye taahhütnamesi ile kiracı çıkarma işleminin en hızlı yoludur. Kiracıya gönderilen tahliye emrine itiraz edilmezse, mülk zorla boşaltılır.
- Tahliye Davası Açmak: Ev sahibi, yine bir aylık süre içinde Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açabilir. Bu yol genellikle kiracının icra takibine itiraz etmesi durumunda tercih edilir.
Unutulmamalıdır ki, taahhüt edilen tarihten itibaren bir aylık yasal süre içinde işlem yapılmazsa, ev sahibi bu taahhütnameye dayanarak tahliye talep etme hakkını kaybeder. Bu konuda daha detaylı bilgi için Kiracı Tahliyesi Hakkında Sık Sorulan Sorular başlıklı yazımıza göz atabilirsiniz.
Tahliye Taahhütnamesi Hakkında Sıkça Sorulan Sorular ve Avukat Desteği
Tahliye taahhütnamesi, karmaşık ve teknik detaylar içeren bir konudur. Bu nedenle ev sahiplerinin aklında birçok soru işareti oluşmaktadır. İşte en sık sorulan sorular ve yanıtları:
Tahliye taahhütnamesi nasıl iptal edilir?
Geçerli bir tahliye taahhütnamesi tek taraflı olarak iptal edilemez. Ancak kiracı, taahhütnamenin geçerlilik şartlarını taşımadığını (örneğin, tarihin sonradan doldurulduğunu veya sözleşmeyle aynı gün imzalandığını) mahkemede ispatlayarak geçersizliğini ileri sürebilir. Bu nedenle tahliye taahhütnamesi nasıl iptal edilir sorusunun cevabı, belgenin geçersizliğinin tespiti davası açmaktır.
İhtiyaç nedeniyle tahliye ile taahhütname arasındaki fark nedir?
İhtiyaç nedeniyle tahliye, ev sahibinin veya kanunda sayılan yakınlarının konut ihtiyacını kanıtlama zorunluluğu getiren bir tahliye sebebidir. Tahliye taahhütnamesi ise kiracının kendi iradesiyle verdiği bir söze dayanır ve ev sahibinin herhangi bir sebep göstermesine gerek kalmaz. Bu süreçler hakkında daha fazla bilgi için İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası ve Şartları makalemizi inceleyebilirsiniz.
Sonuç olarak, tahliye taahhütnamesi ev sahipleri için önemli bir güvence olsa da, hukuki geçerliliği çok hassas koşullara bağlıdır. Yapılacak en küçük bir usul hatası, belgenin bir kağıt parçasından farksız olmasına neden olabilir. Bu nedenle, süreci en başından doğru yönetmek ve hak kaybı yaşamamak için mutlaka bir kira hukuku avukatı desteği almak en doğru yaklaşım olacaktır.