Apartman veya site gibi toplu yaşam alanlarında düzenin sağlanması, ortak ihtiyaçların karşılanması ve gayrimenkulün değerinin korunması büyük ölçüde yöneticinin çabalarına bağlıdır. Ancak, site yöneticisinin sorumluluğu oldukça geniştir ve görevlerini yerine getirirken yapacağı hata veya ihmaller hukuki sonuçlar doğurabilir. Peki, kat malikleri hangi durumlarda yöneticiye karşı hukuki yollara başvurabilir? Bu yazıda, Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde yöneticinin görevlerini, sorumluluk alanlarını ve hangi koşullarda apartman yöneticisi dava süreçlerinin gündeme gelebileceğini inceleyeceğiz.
Kat Mülkiyeti Kanunu’na Göre Yöneticinin Görevleri Nelerdir?
Site yöneticisinin görev ve yetkileri temel olarak 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) ile belirlenmiştir. Yöneticinin başlıca görevleri şunlardır:
- Genel Yönetim İşlerinin Yürütülmesi: Kat malikleri kurulu kararlarının uygulanması, ana gayrimenkulün amacına uygun kullanılması, korunması ve bakımı için gerekli tedbirlerin alınması.
- Defter Tutma ve Belge Saklama: Kat malikleri kurulu kararlarının, protokollerin, yapılan ihtar ve tebligatların özetlerinin ve giderlerin Noter onaylı karar defterine yazılması. Tüm gider belgelerinin ve diğer önemli evrakın düzenli bir şekilde saklanması. Bu, yönetici denetimi için kritik öneme sahiptir.
- İşletme Projesinin Hazırlanması: Eğer daha önce hazırlanmamışsa, yıllık işletme projesinin (bütçe) hazırlanarak kat maliklerine tebliğ edilmesi.
- Aidatların Toplanması ve Takibi: Belirlenen avans ve aidatların toplanması, ödemeyenler hakkında yasal yollara başvurulması. Aidatların harcanması konusunda şeffaf olunması gerekir. Geciken ödemeler için İcra ve İflas Hukuku kapsamında takip başlatılabilir.
- Genel Kurul Toplantılarının Organizasyonu: Kat malikleri kurulunun olağan ve gerektiğinde olağanüstü toplantıya çağrılması.
- Temsil Yetkisi: Yönetici, kat maliklerine karşı bir vekil gibi sorumludur ve yönetimle ilgili konularda üçüncü kişilere karşı kat maliklerini temsil eder.
Bu kat mülkiyeti kanunu yönetici görevleri, yöneticinin sorumluluk çerçevesini çizer.
Site Yöneticisinin Hukuki Sorumluluğu Ne Zaman Başlar?
Yöneticinin hukuki sorumluluğu, görevlerini yerine getirirken kusurlu davranması durumunda ortaya çıkar. Kusur, kasıt (bilerek zarar verme) veya ihmal (gerekli özeni göstermeme) şeklinde olabilir. Yönetici, KMK ve yönetim planında belirtilen görevleri gereği gibi yapmazsa veya yetkilerini kötüye kullanırsa, kat maliklerine karşı sorumlu hale gelir. Bu sorumluluk, genellikle yöneticiye tazminat davası açılmasını gündeme getirebilir.
Site yöneticisinin sorumluluğu aşağıdaki gibi durumlarda somutlaşır:
- Gerekli bakım ve onarımları zamanında yaptırmayarak binanın zarar görmesine neden olmak.
- Toplanan aidatları usulsüz harcamak veya zimmetine geçirmek.
- Genel kurul kararlarını uygulamamak veya aykırı hareket etmek.
- Kat maliklerine hesap verme yükümlülüğünü yerine getirmemek.
Hangi Durumlarda Yöneticiye Karşı Dava Açılabilir?
Kat malikleri, yöneticinin görevlerini aksattığını veya kötüye kullandığını düşündükleri çeşitli durumlarda hukuki yollara başvurabilirler. İşte bazı yaygın senaryolar:
Görev İhmali ve Kötüye Kullanma
Yöneticinin kanun ve yönetim planı ile kendisine verilen görevleri kasten veya ihmal ederek yerine getirmemesi en temel dava sebebidir.
- Örnek: Asansörün periyodik bakımını yaptırmayan ve bu nedenle meydana gelen arızadan dolayı yönetici sorumlu tutulabilir.
- Örnek: Çatının acil onarım ihtiyacını bildiği halde gerekli adımları atmayan ve dairelerin zarar görmesine yol açan yöneticiye karşı dava açılabilir. Bu durum apartman yönetimi sorunları arasında sıkça rastlanır.
Mali Sorumluluk ve Aidatların Yönetimi
Yöneticinin en hassas sorumluluk alanlarından biri mali konulardır. Aidatların harcanması şeffaf ve usulüne uygun olmalıdır.
- Usulsüz Harcamalar: Toplanan paraların faturalandırılmadan veya yönetim planına aykırı şekilde harcanması.
- Zimmet: Yöneticiye emanet edilen paraların kişisel çıkar için kullanılması.
- Hesap Vermeme: Genel kurulda usulüne uygun hesap vermeyen veya defterleri incelemeye sunmayan yöneticiye karşı dava yoluna gidilebilir. Yönetici denetimi bu noktada önemlidir.
Genel Kurul Kararlarına Aykırı Davranma
Kat malikleri kurulu, apartman veya site yönetiminin en yetkili organıdır. Yönetici, bu kurulda alınan kararları uygulamakla yükümlüdür.
- Kararları Uygulamama: Geçerli bir genel kurul kararını kasten uygulamayan yönetici sorumlu olur.
- Yetkisiz İşlem: Genel kuruldan yetki almadan, kendi başına büyük harcamalar yapmak veya sözleşmeler imzalamak.
- Genel kurul kararı iptali davaları genellikle kararın kendisine yönelik olsa da, yönetici bu hukuka aykırı kararı uygulayarak veya geçerli karara aykırı davranarak sorumlu olabilir.
Kat Maliklerinin Haklarını İhlal Etme
Yönetici, tüm kat maliklerine eşit mesafede durmalı ve kat malikleri hakları‘nı gözetmelidir.
- Bilgi Edinme Hakkının Engellenmesi: Kat maliklerinin yönetimle ilgili bilgi ve belgeleri inceleme talebini haklı bir neden olmaksızın reddetmek.
- Ayrımcılık: Bazı kat maliklerine ayrıcalıklı davranmak veya bazılarını mağdur etmek.
Yöneticiye Karşı Dava Açma Süreci Nasıl İşler?
Yöneticiye karşı dava açmaya karar verildiğinde, belirli adımların takip edilmesi gerekir.
Delillerin Toplanması ve Hazırlık
Dava açmadan önce iddiaları destekleyecek delillerin toplanması çok önemlidir. Bunlar:
- Genel kurul karar örnekleri.
- Yöneticiye gönderilen ihtarnameler (varsa).
- Fatura, makbuz gibi harcama belgeleri.
- Banka hesap dökümleri.
- Denetçi raporları.
- Tanık beyanları.
Yetkili Mahkeme ve Dava Türleri
Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi‘dir. Açılacak dava türü, ihlalin niteliğine göre değişir:
- Tazminat Davası: Yöneticinin kusurlu eylemleri nedeniyle kat maliklerinin uğradığı maddi zararın karşılanması talebiyle açılır. Tazminat Hukuku ve Maddi Zararlar konusunda uzman desteği almak önemlidir.
- Hesapların İncelenmesi ve Sorumluluğun Tespiti Davası: Mali usulsüzlük iddiaları varsa açılabilir.
- Görevi Kötüye Kullanma İle İlgili Hukuki Süreçler: Durumun niteliğine göre farklı hukuki yollar izlenebilir.
Yönetici Denetimi ve İbra
Genel kurulda yönetici mali ve idari yönden ibra edilebilir (aklanabilir). İbra, genellikle yöneticinin o döneme ait sorumluluğunu kaldırır. Ancak, ibra edilmiş olsa bile sonradan ortaya çıkan veya genel kuruldan hile ile gizlenmiş usulsüzlükler için dava açma hakkı saklı kalabilir. Yönetici denetimi raporları, ibra kararının sağlıklı verilmesinde kritik rol oynar.
Yöneticinin Görevden Alınması Mümkün Mü?
Evet, kat malikleri yöneticinin görevini kötüye kullandığını veya yetersiz kaldığını düşünüyorsa, onu görevden alabilir. Bu genellikle Kat Malikleri Kurulu (Genel Kurul) toplantısında yapılır.
- Olağanüstü Toplantı: Gündeme “yöneticinin azli (görevden alınması)” maddesi eklenerek olağanüstü toplantı çağrısı yapılır.
- Çoğunluk Kararı: Toplantıda katılanların sayı ve arsa payı çoğunluğu ile yönetici görevden alınabilir.
- Hakimin Müdahalesi: Genel kurul toplanamıyor veya karar alınamıyorsa, kat maliklerinden biri mahkemeye başvurarak yöneticinin görevden alınmasını talep edebilir.
Apartman Yönetimi Sorunları Nasıl Çözülür?
Apartman yönetimi sorunları yaşamamak veya çözmek için şu adımlar atılabilir:
- İletişim: Yönetici ve kat malikleri arasında açık iletişim kanalları kurulmalı.
- Şeffaflık: Yönetici, harcamalar ve kararlar konusunda düzenli olarak bilgi vermeli.
- Aktif Katılım: Kat malikleri genel kurul toplantılarına katılarak yönetime dahil olmalı.
- Denetim: Denetçi (veya denetim kurulu) görevini etkin bir şekilde yapmalı.
- Profesyonel Yardım: Karmaşık hukuki durumlarda veya çözülemeyen anlaşmazlıklarda Gayrimenkul Hukuku ve Emlak İşlemleri alanında uzman bir avukattan destek alınmalı.
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
Yönetici her hatasından sorumlu mudur?
Hayır, sorumluluk için yöneticinin kusurlu (kasıtlı veya ihmalkar) olması gerekir. Basit hatalar her zaman hukuki sorumluluk doğurmaz.
Denetçi yöneticiyi denetlemezse ne olur?
Denetçi de görevini ihmal ederse sorumlu tutulabilir. Kat malikleri denetçiye karşı da hukuki yollara başvurabilir.
Aidatı ödemeyen kat malikine karşı yönetici ne yapmalıdır?
Yönetici, ödeme yapmayan kat maliki hakkında yasal takip (icra takibi) başlatmakla yükümlüdür. Bu görevi ihmal etmesi de sorumluluk doğurabilir.
Sonuç
Site yöneticisinin sorumluluğu, Kat Mülkiyeti Kanunu ile net bir şekilde çizilmiştir. Yöneticiler, görevlerini yerine getirirken özenli ve şeffaf olmak zorundadır. Kat malikleri ise yöneticinin faaliyetlerini denetleme ve gerektiğinde hesap sorma hakkına sahiptir. Görev ihmali, mali usulsüzlükler veya genel kurul kararlarına aykırılık gibi durumlarda apartman yöneticisi dava süreçleri gündeme gelebilir. Kat malikleri hakları‘nı bilmek ve site yönetimi hukuku konusunda bilinçli olmak, toplu yaşam alanlarında huzurun ve düzenin korunması için elzemdir. Karmaşık durumlarda profesyonel hukuki destek almak en doğru yoldur. Daha fazla bilgi ve güncel hukuki gelişmeler için Blog & Haberler sayfamızı ziyaret edebilirsiniz.
Yasal Uyarı: Bu blog yazısı genel bilgilendirme amaçlı olup, hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Özel durumlarınız için mutlaka bir avukata danışınız.
- Bu içeriği beğendiyseniz, yorum bırakmayı ve paylaşmayı unutmayın!
- E-posta bültenimize kaydolarak benzer içeriklerden haberdar olun.
- Konu ile ilgili sorularınız için bizimle iletişime geçin!
- Bu sitede yayımlanan yazıların tamamı veya bir kısmı, Çakır Lex Hukuk Bürosu’nun yazılı izni olmaksızın kopyalanamaz, çoğaltılamaz, yayımlanamaz veya dağıtılamaz. İzinsiz kullanım halinde ilgili kişi veya kurumlar hakkında tüm yasal haklarımızı kullanacağımızı bildiririz.
İLETİŞİME GEÇİN