Miras, sevdiklerimizden kalan değerli bir hatıra olmasının yanında, bazen karmaşık hukuki süreçleri de beraberinde getirebilir. Özellikle birden fazla mirasçıya kalan gayrimenkuller, yani hisseli tapular, paylaşım konusunda anlaşmazlıklara yol açabilir. Tüm mirasçılar mülkün nasıl değerlendirileceği konusunda hemfikir olamadığında, çözüm genellikle mahkemede aranır. İşte bu noktada ortaklığın giderilmesi davası, diğer adıyla izale-i şuyu davası, devreye girer.
Bu dava, miras kalan veya başka bir sebeple ortak mülkiyete konu olan taşınmazlardaki paydaşlığı sona erdirmeyi amaçlar. Peki, ortaklığın giderilmesi davası nasıl açılır? Süreç nasıl işler ve olası sonuçları nelerdir? Bu yazımızda, miras kalan hisseli tapuların ayrılmasına yönelik bu önemli davayı ele alacağız ve miras malının paylaşımı davası hakkında merak edilenleri yanıtlayacağız.
Hisseli Tapu Nedir ve Miras Yoluyla Nasıl Oluşur?
Hisseli tapu, bir taşınmazın mülkiyetinin birden fazla kişiye ait olduğunu gösteren resmi belgedir. Miras durumunda, vefat eden kişinin (muris) birden fazla mirasçısı varsa ve miras kalan mallar arasında bir gayrimenkul bulunuyorsa, bu gayrimenkul otomatik olarak mirasçılar adına hisseli tapuya dönüşür.
- Her mirasçı, miras payı oranında mülkiyet hakkına sahip olur.
- Ancak bu hak, mülkün belirli bir fiziksel bölümüne değil, tamamına yayılmış soyut bir paya karşılık gelir.
- Örneğin, 3 mirasçıya eşit paylarla kalan bir evin her bir odası ayrı bir mirasçıya ait olmaz; her mirasçı evin tamamında 1/3 oranında hak sahibidir.
Bu durum, taşınmazın kullanımı, yönetimi veya satışı gibi konularda tüm hissedarların ortak karar almasını gerektirir. Anlaşmazlıklar genellikle bu noktada başlar. Mirasçılık ve paylaşımla ilgili daha fazla bilgi için Miras Hukuku ve Miras Paylaşımı kategorimizi inceleyebilirsiniz. Ayrıca, Miras Davaları Nedir? başlıklı yazımız da ilginizi çekebilir.
Mirasçılar Arasında Anlaşmazlık Durumunda Ne Yapılır?
İdeal senaryo, mirasçıların kendi aralarında anlaşarak (rızai taksim) malı nasıl paylaşacaklarına karar vermeleridir. Bu anlaşma, tapuda resmiyete dökülebilir veya mal satılarak bedeli paylaşılabilir.
Ancak, mirasçılar arasında anlaşma sağlanamazsa ne olur? İşte burada ortaklığın giderilmesi davası tek yasal çözüm olarak karşımıza çıkar. Herhangi bir mirasçı, diğerlerinin rızası olmasa bile, bu davayı açarak ortaklığın sona erdirilmesini talep edebilir. Bu dava, miras malının paylaşımı davası niteliği taşır ve paydaşlığın sonlandırılmasını hedefler.
Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası Nedir?
Ortaklığın giderilmesi davası (veya izale-i şuyu davası), paylı veya elbirliği mülkiyetine konu olan taşınır veya taşınmaz mallardaki ortaklığa son veren bir dava türüdür. Amacı, hissedarlar arasındaki anlaşmazlığı çözerek her bir paydaşın hakkını bireysel mülkiyete dönüştürmek veya malın satılarak bedelinin paylar oranında dağıtılmasını sağlamaktır.
Bu dava sonucunda mahkeme, malın durumuna göre iki temel yöntemden birini uygular:
- Aynen Taksim: Malın fiziksel olarak bölünebilmesi mümkünse, her paydaşa kendi payına düşen kısmın verilmesi.
- Satış Yoluyla Taksim: Malın fiziksel olarak bölünmesi mümkün değilse veya bölünme değer kaybına yol açacaksa, malın açık artırma ile satılarak elde edilen gelirin paydaşlar arasında paylaştırılması. Bu durum, hisseli tapu satışı olarak da bilinir.
Ortaklığın Giderilmesi Davası Nasıl Açılır?
Peki, en çok merak edilen soruya gelelim: Ortaklığın giderilmesi davası nasıl açılır? Süreci adım adım inceleyelim:
Dava Şartları Nelerdir?
Bu davayı açabilmek için temel şartlar şunlardır:
- Ortaklığa konu bir malın (genellikle taşınmaz) bulunması.
- Birden fazla paydaşın (mirasçı veya hissedar) olması.
- Paydaşlar arasında malın paylaşımına dair bir anlaşmazlık olması veya en az bir paydaşın ortaklığı sonlandırmak istemesi.
Görevli ve Yetkili Mahkeme Hangisidir?
Ortaklığın giderilmesi davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi‘dir. Yetkili mahkeme ise, davanın konusu olan taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi’dir.
Gerekli Belgeler Nelerdir?
Dava dilekçesine eklenmesi gereken başlıca belgeler şunlardır:
- Taşınmaza ait güncel tapu kaydı.
- Mirasçılık durumunu gösteren veraset ilamı (mirasçılık belgesi).
- Tarafların kimlik fotokopileri.
- Varsa vekaletname (avukat aracılığıyla açılıyorsa).
Ortaklığın Giderilmesi Davası Süreci Nasıl İşler?
Dava açıldıktan sonra mahkeme aşağıdaki adımları izler:
Tebligat ve Cevap Süresi
Mahkeme, dava dilekçesini ve eklerini tüm davalılara (diğer mirasçılara) tebliğ eder. Davalıların dilekçeye karşı cevap vermek için yasal süreleri vardır.
Keşif ve Bilirkişi İncelemesi
Mahkeme genellikle taşınmazın bulunduğu yerde keşif yapar. Bu keşif sırasında bir veya daha fazla bilirkişi (genellikle gayrimenkul değerleme uzmanı, ziraat mühendisi, mimar vb.) görevlendirilir. Bilirkişiler;
- Taşınmazın değerini tespit eder.
- Taşınmazın fiziken bölünmeye (aynen taksime) uygun olup olmadığını inceler.
- Bölünme mümkünse, nasıl yapılabileceğini ve payların nasıl oluşturulacağını raporlar.
Mahkemenin Karar Aşaması
Mahkeme, bilirkişi raporunu, tarafların beyanlarını ve taleplerini değerlendirerek ortaklığın nasıl giderileceğine karar verir. Bu karar ya aynen taksim ya da satış şeklinde olur.
Ortaklığın Giderilmesi Yöntemleri Nelerdir?
Mahkemenin başvurabileceği iki temel yöntem bulunur:
Aynen Taksim (Fiili Paylaşım)
Eğer taşınmazın niteliği uygunsa ve bölünmesi halinde önemli bir değer kaybı yaşanmayacaksa, mahkeme aynen taksim kararı verebilir.
- Şartları:
- Taşınmazın fiziki olarak bölünebilir olması (örneğin, büyük bir arsanın parsellere ayrılması).
- Bölünme sonucunda paylar arasında değer farkı oluşuyorsa, denkleştirme için para eklenmesi gerekebilir.
- İmar mevzuatına uygunluk önemlidir.
- Uygulama: Bilirkişi raporu doğrultusunda taşınmaz parsellere ayrılır ve her paydaşa kendi hissesine düşen bölüm verilir. Tapuda yeni parseller oluşturulur.
Satış Yoluyla Ortaklığın Giderilmesi (Hisseli Tapu Satışı)
Taşınmazın aynen taksimi mümkün değilse (örneğin, bir apartman dairesi) veya aynen taksim önemli bir değer kaybına yol açacaksa, mahkeme satış yoluyla ortaklığın giderilmesi kararı verir. Bu, uygulamada en sık karşılaşılan yöntemdir ve hisseli tapu satışı sürecini başlatır.
Satış Süreci Nasıl İşler?
- Satış Memurluğu: Mahkeme, satışı gerçekleştirmek üzere bir satış memuru (genellikle İcra Müdürlüğü) görevlendirir.
- Kıymet Takdiri ve İhale: Taşınmazın değeri (bilirkişi raporu esas alınarak güncellenebilir) belirlenir ve açık artırma (ihale) tarihi ilan edilir.
- Açık Artırma: Belirlenen tarihte taşınmaz açık artırma usulüyle satılır. Tüm paydaşlar (mirasçılar) da bu ihaleye katılarak malı satın almayı deneyebilirler.
- Bedelin Paylaşımı: Satış gerçekleştikten sonra, satış masrafları düşülerek kalan bedel, mirasçıların tapudaki hisseleri oranında paylaştırılır. Satış süreci hakkında daha fazla bilgi için İcra ve İflas Hukuku kategorisine göz atabilirsiniz.
Davanın Süresi ve Masrafları
Ortaklığın giderilmesi davalarının süresi; mahkemenin iş yükü, paydaş sayısı, malın niteliği, tebligat süreçleri ve bilirkişi incelemesinin uzunluğu gibi faktörlere bağlı olarak değişir. Genellikle 1 ila 2 yıl arasında sürebilmektedir, ancak bu süre uzayabilir veya kısalabilir.
Davanın masrafları şunları içerebilir:
- Başvuru harcı ve peşin harç
- Vekalet ücreti (avukat ile çalışılıyorsa)
- Keşif ve bilirkişi ücretleri
- Tebligat giderleri
- Satış masrafları (satış yoluyla giderilme kararı verilirse)
Bu masraflar genellikle dava sonunda paydaşlar arasında hisseleri oranında paylaştırılır.
Dikkat Edilmesi Gerekenler ve Öneriler
- Anlaşma Yolunu Deneyin: Dava süreci masraflı ve zaman alıcı olabilir. Mümkünse öncelikle mirasçılar arasında anlaşma (sulh) yolu denenmelidir.
- Belgeleri Hazırlayın: Dava açmadan önce tapu kaydı, veraset ilamı gibi temel belgeleri temin edin.
- Profesyonel Destek Alın: Ortaklığın giderilmesi davası teknik detaylar içerir. Sürecin doğru yönetilmesi için miras hukuku ve gayrimenkul hukuku alanında uzman bir avukattan destek almak hak kayıplarını önleyecektir. Güncel hukuki gelişmeler ve mevzuat değişiklikleri için de profesyonel yardım önemlidir.
- Sabırlı Olun: Bu davalar, özellikle paydaş sayısı fazla ise veya anlaşmazlıklar derinse, uzun sürebilir.
Konuyla ilgili yasal düzenlemeler için Türk Medeni Kanunu’nun paylı mülkiyetin sona ermesine ilişkin maddelerine (Madde 698 ve devamı) göz atabilirsiniz. İlgili mevzuata www.mevzuat.gov.tr adresinden ulaşabilirsiniz.
Sonuç
Miras kalan hisseli tapulardaki ortaklığın sonlandırılması için ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası önemli bir hukuki yoldur. Anlaşmazlık yaşayan mirasçılar için adil bir çözüm sunmayı amaçlar. Bu dava sonucunda ya taşınmaz fiziken paylaştırılır (aynen taksim) ya da satılarak bedeli hissedarlar arasında paylaştırılır (hisseli tapu satışı). Sürecin karmaşıklığı nedeniyle, ortaklığın giderilmesi davası nasıl açılır ve nasıl yürütülür konusunda bir avukata danışmak, haklarınızın korunması açısından en doğru yaklaşım olacaktır.
Yasal Uyarı: Bu blog yazısı genel bilgilendirme amaçlı olup, hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Özel durumlarınız için mutlaka bir avukata danışınız.
- Bu içeriği beğendiyseniz, yorum bırakmayı ve paylaşmayı unutmayın!
- E-posta bültenimize kaydolarak benzer içeriklerden haberdar olun.
- Konu ile ilgili sorularınız için bizimle iletişime geçin!
- Bu sitede yayımlanan yazıların tamamı veya bir kısmı, Çakır Lex Hukuk Bürosu’nun yazılı izni olmaksızın kopyalanamaz, çoğaltılamaz, yayımlanamaz veya dağıtılamaz. İzinsiz kullanım halinde ilgili kişi veya kurumlar hakkında tüm yasal haklarımızı kullanacağımızı bildiririz.
İLETİŞİME GEÇİN