Kiraya veren hakları, mülk sahibi olarak en değerli güvencenizdir. Gayrimenkul kiralamak, doğru adımlar atıldığında karlı bir yatırım olabilir. Ancak eksik veya standart bir sözleşme, sizi sorunlu kiracı ile aylarca sürecek hukuki süreçlere mahkum edebilir. Bu mülk sahibi rehberi, standart formların ötesine geçerek haklarınızı en üst düzeyde koruyan bir kira sözleşmesi hazırlama sürecinde size yol gösterecektir.
Bu yazıda, tahliye taahhütnamesinin öneminden kira sözleşmesi özel şartlar bölümünün nasıl doldurulacağına kadar tüm kritik bilgileri bulacaksınız. Unutmayın, sağlam bir başlangıç, gelecekteki olası anlaşmazlıkları en aza indirir. Bu süreçte Gayrimenkul Hukuku ve Emlak İşlemleri konusunda bilgi sahibi olmak, atacağınız adımları daha bilinçli hale getirecektir.
Ayrıca bu yazıda ele aldığımız konuları okumak yerine dinlemek isterseniz aynı konuları tartıştığımız podcast bölümümüzü aşağıdan kolayca dinleyebilirsiniz:
Neden Standart Kira Sözleşmeleri Yetersiz Kalır?
Kırtasiyelerde satılan veya internetten indirilen standart sözleşmeler, genellikle en temel bilgileri içerir. Bu sözleşmeler, mülkünüze ve beklentilerinize özel durumları kapsamaz.
- Genel ifadeler içerirler: Mülkün özel durumu veya kiracıdan beklentileriniz yer almaz.
- Yasal boşluklar bırakırlar: Kötü niyetli bir kiracının faydalanabileceği açık noktalar barındırabilir.
- Caydırıcılıkları düşüktür: Özel şartlar ve net yaptırımlar olmadığında, kuralların ihlal edilmesi kolaylaşır.
İyi hazırlanmış bir sözleşme, sadece bir belge değil, aynı zamanda mülkünüzün anayasasıdır.
Sözleşmenizi Güçlendirecek Kritik Belge: Tahliye Taahhütnamesi
Tahliye taahhütnamesi, kiracının belirli bir tarihte mülkü boşaltacağını yazılı olarak beyan ettiği belgedir. Bu belge, kiraya veren hakları açısından en güçlü yasal araçlardan biridir ve sizi olası bir tahliye davasının uzun sürecinden kurtarabilir.
Tahliye Taahhütnamesi Geçerliliği İçin Dikkat Edilmesi Gerekenler
Bu belgenin hukuken geçerli sayılması için bazı şartlar zorunludur. Aksi halde, elinizdeki taahhütname geçersiz hale gelebilir. İşte tahliye taahhütnamesi geçerliliği için olmazsa olmazlar:
- Yazılı Olmalıdır: Sözlü taahhütlerin hiçbir hukuki geçerliliği yoktur.
- Kiracı Tarafından Verilmelidir: Kiracının kendisi veya yetkilendirdiği vekili tarafından imzalanmalıdır.
- Tarih Alanları Doğru Doldurulmalıdır: Taahhütnamenin düzenleme tarihi, kira sözleşmesinin imzalandığı tarihten sonraki bir tarih olmalıdır. Tahliye tarihi ise net bir şekilde belirtilmelidir.
- Baskı Altında Alınmamalıdır: Taahhütnamenin kiracının özgür iradesiyle imzalandığı kabul edilir.
Bu şartların sağlanması, ileride Kirayı Ödemeyen Kiracı Tahliyesi gibi durumlarda elinizi oldukça güçlendirir. Konunun tüm detayları için Tahliye Taahhütnamesi Geçerliliği ve Şartları başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.
Hayat Kurtaran ‘Kira Sözleşmesi Özel Şartlar’ Nasıl Eklenir?
Sözleşmenizin “Hususî Şartlar” veya “Özel Şartlar” bölümü, mülkünüzü ve yatırımınızı kişiselleştirerek koruma altına alacağınız alandır. Bu bölüm, standart sözleşmeleri “kurşun geçirmez” hale getiren en önemli kısımdır.
Alt Kiralama ve Devir Yasağı
Kiracınızın, mülkünüzü sizin bilginiz dışında başka birine kiralamasını veya devretmesini engellemek kritik öneme sahiptir.
- Örnek Madde: “Kiracı, kiralananı hiçbir surette üçüncü kişilere devredemez, alt kiraya veremez veya kullanım hakkını başka birine bırakamaz.”
Tadilat ve Değişiklik Koşulları
Mülkünüzde yapılacak izinsiz değişiklikler, hem estetik hem de yapısal sorunlara yol açabilir.
- Örnek Madde: “Kiracı, kiraya verenin yazılı izni olmaksızın kiralananda hiçbir esaslı değişiklik, tadilat veya onarım yapamaz.”
Evcil Hayvan Politikası
Eğer mülkünüzde evcil hayvan istenmiyorsa, bu durumun sözleşmede net bir şekilde belirtilmesi gerekir.
- Örnek Madde: “Kiralanan daire içerisinde evcil hayvan beslenmesi yasaktır. Bu kurala aykırılık, sözleşmenin haklı nedenle feshi sebebidir.”
Mülkün Kullanım Amacı
Mülkünüzün sadece konut olarak kullanılmasını ve ofis gibi amaçlarla kullanılmamasını garanti altına alın.
- Örnek Madde: “Kiralanan, konut dışında herhangi bir amaçla (ofis, iş yeri, depo vb.) kullanılamaz.”
Bu özel şartlar, kira hukuku çerçevesinde haklarınızı somutlaştırır ve olası ihlallere karşı size yasal bir dayanak sunar.
Depozito ve Yan Giderler: Sınırları Net Çizin
Para konuları, en sık anlaşmazlık çıkan alanlardır. Bu nedenle depozito ve diğer giderlerin sorumluluğu net bir şekilde belirlenmelidir.
Depozito İadesi Şartları ve Kapsamı
Depozitonun hangi durumlarda kesileceğini en başta belirlemek, ileride yaşanacak tartışmaları önler. Depozito iadesi şartları net olmalıdır.
- Kiralanana verilen zararlar.
- Ödenmemiş faturalar (elektrik, su, doğalgaz).
- Ödenmemiş aidatlar.
- Mülkün boya ve temizlik masrafları.
Bu koşulları sözleşmeye eklemek, her iki taraf için de net bir çerçeve çizer. Detaylı bilgi için Depozito İadesi Rehberiyazımıza göz atabilirsiniz.
Aidat ve Diğer Giderlerin Sorumluluğu
Apartman/site aidatı, çevre temizlik vergisi ve diğer ortak giderlerin kim tarafından ödeneceği açıkça yazılmalıdır.
- Örnek Madde: “Apartman/site yönetimince belirlenen ortak giderler (aidat) ve kiralanana ait tüm faturalar (elektrik, su, doğalgaz, internet) kiracıya aittir.”
Profesyonel Destek Almanın Önemi: Ev Sahibi Avukatı
Kira kontratı püf noktaları ve yasal gereklilikler, sürekli güncellenen mevzuatlar nedeniyle karmaşık olabilir. Hazırladığınız sözleşmenin Türk Borçlar Kanunu gibi temel yasal metinlere uygun olması şarttır. İlgili kanuna Mevzuat Bilgi Sistemi üzerinden ulaşabilirsiniz.
Tüm bu süreci yönetirken bir ev sahibi avukatı ile çalışmak, sizi olası hukuki hatalardan korur. Bir avukat;
- Güncel mevzuata uygun, güçlü bir sözleşme hazırlar.
- Tahliye taahhütnamesi gibi belgelerin usulüne uygun alınmasını sağlar.
- Olası bir anlaşmazlık durumunda yasal süreci sizin adınıza yönetir.
Sonuç olarak, kira sözleşmesi hazırlama süreci, mülk sahibi olarak yatırımınızı korumak için attığınız en önemli adımdır. Standart bir belge yerine, mülkünüze ve beklentilerinize özel, her detayı düşünülmüş, güçlü bir sözleşme hazırlamak, kiraya veren haklarını en etkili şekilde kullanmanın anahtarıdır. Bu rehberdeki adımları izleyerek ve gerektiğinde profesyonel destek alarak mülkünüzü ve gelirinizi güvence altına alabilirsiniz. Daha fazla hukuki bilgi için Ticaret ve Borçlar Hukuku kategorimizi ziyaret edebilirsiniz.
Yasal Uyarı: Bu blog yazısı genel bilgilendirme amaçlı olup, hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Özel durumlarınız için mutlaka bir avukata danışınız.
- Bu içeriği beğendiyseniz, yorum bırakmayı ve paylaşmayı unutmayın!
- E-posta bültenimize kaydolarak benzer içeriklerden haberdar olun.
- Konu ile ilgili sorularınız için bizimle iletişime geçin!
- Bu sitede yayımlanan yazıların tamamı veya bir kısmı, Çakır Lex Hukuk Bürosu’nun yazılı izni olmaksızın kopyalanamaz, çoğaltılamaz, yayımlanamaz veya dağıtılamaz. İzinsiz kullanım halinde ilgili kişi veya kurumlar hakkında tüm yasal haklarımızı kullanacağımızı bildiririz.
