Tapu İptal ve Tescil Davası Nedir ve Yolsuz Tescil Kavramı
Gayrimenkul mülkiyeti, tapu sicili ile güvence altına alınır. Ancak bazen bu sicildeki kayıtlar, gerçek hukuki durumu yansıtmayabilir. İşte bu noktada tapu iptal ve tescil davası devreye girer. Bu dava, kanuna aykırı veya usulsüz şekilde oluşturulmuş bir tapu kaydının hukuka uygun hale getirilmesini amaçlar.
Temelde, mülkiyet hakkı ihlal edilen gerçek hak sahibinin, tapu kaydının iptal edilerek kendi adına tescilini talep ettiği bir dava türüdür. Bu davanın temelinde “yolsuz tescil” kavramı yatar. Peki, yolsuz tescil nedir? Yolsuz tescil, geçerli bir hukuki sebep olmaksızın tapu kütüğüne yapılan tescil işlemidir. Yani, tapudaki kayıt ile gerçek mülkiyet durumu arasında bir uyumsuzluk vardır.
Bu gibi durumlarda, hak kaybına uğrayan kişi, tapudaki yanlışlığın giderilmesi için dava açar. Bu süreç, mülkiyet hakkının korunması için hayati bir öneme sahiptir. Dolayısıyla, tapudaki kaydın gerçeği yansıtmadığını düşünenler için tapu kaydının düzeltilmesi amacıyla açılan bu dava en etkili hukuki yoldur.
Tapu sicilindeki kayıtların düzeltilmesi ve mülkiyet hakkının korunması hakkında daha fazla bilgi için Tapu Sicilinin Düzeltilmesi Davası başlıklı makalemizi inceleyebilirsiniz.
Tapu İptal ve Tescil Davası Açılabilecek Başlıca Haller Nelerdir?
Tapu iptal ve tescil davası, çok çeşitli hukuki sebeplere dayanabilir. Mülkiyet hakkının ihlal edildiği her durumda bu dava gündeme gelebilir. Uygulamada en sık karşılaşılan dava sebeplerini şu şekilde sıralayabiliriz:
- Muris Muvazaası: Mirasbırakanın, mirasçılarından mal kaçırmak amacıyla yaptığı hileli satış veya bağışlama işlemleri.
- Hukuki Ehliyetsizlik: Tapuda işlem yapan kişinin akıl sağlığı, yaş küçüklüğü gibi sebeplerle hukuki işlem yapma ehliyetine sahip olmaması.
- Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması: Vekil olarak atanan kişinin, vekalet yetkisini aşarak veya kötüye kullanarak yaptığı devir işlemleri. Özellikle sahte vekaletname ile satış bu duruma en bariz örnektir.
- İrade Sakatlıkları: Satış işleminin hata, hile veya tehdit altında yapılması.
- Aile Konutu Şerhi: Aile konutu olan bir taşınmazın, diğer eşin rızası olmadan satılması.
- Önalım (Şufa) Hakkı: Paylı mülkiyete tabi bir taşınmazda, paydaşlardan birinin payını üçüncü bir kişiye satması durumunda diğer paydaşların öncelikli alım hakkını kullanması için açtığı önalım (şufa) hakkı davası da bir tür tescil davasıdır.
- İmar Uygulamalarından Kaynaklanan Hatalar: Kadastro veya imar çalışmaları sırasında yapılan hatalı tesciller.
Muris Muvazaası (Mirastan Mal Kaçırma) Sebebiyle Tapu İptali
Toplumda en yaygın tapu iptal davası nedenlerinden biri muris muvazaası (mirastan mal kaçırma) durumudur. Bu durumda mirasbırakan, yasal mirasçılarının saklı pay haklarını ihlal etmek amacıyla taşınmazını aslında bağışlamak istediği halde tapuda satış gibi gösterir. Amaç, diğer mirasçıları miras hakkından mahrum bırakmaktır.
Yargıtay içtihatlarına göre, bu tür işlemler hileli kabul edilir ve mirasçılar tarafından dava açılabilir. Davacılar, işlemin aslında bir satış olmadığını, mirasçılardan mal kaçırma kastıyla yapılmış danışıklı bir işlem olduğunu ispatlamalıdır. Bu tür davalarda herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü süre bulunmaz. Mirasçılar, durumu öğrendikleri anda dava açma hakkına sahiptir.
Muvazaalı işlemin ispatı halinde, tapu kaydı iptal edilir. Taşınmaz, terekeye geri döner ve tüm mirasçılar arasında miras payları oranında paylaştırılır. Bu karmaşık süreçte bir gayrimenkul avukatı ile çalışmak hak kaybını önleyecektir.
Mirastan mal kaçırma ve buna bağlı davalarla ilgili ayrıntılı bilgi için Muris Muvazaası (Mirastan Mal Kaçırma) Nedeniyle Tapu İptal Davası başlıklı yazımıza göz atabilirsiniz.
Hata, Hile veya Tehdit Gibi İrade Sakatlıkları
Bir gayrimenkulün devrine ilişkin sözleşmelerin geçerli olabilmesi için tarafların iradelerinin sağlıklı olması gerekir. Eğer bir kişinin iradesi hata, hile veya tehdit gibi unsurlarla sakatlanmışsa, yapılan tapu devir işlemi geçersiz hale gelebilir. Bu durumlar, hile nedeniyle tapu iptali davasının temelini oluşturur.
Bu gibi durumlarda dikkat edilmesi gereken önemli noktalar şunlardır:
- Hata: Taraflardan birinin sözleşmenin niteliği veya konusu hakkında yanılmasıdır.
- Hile: Bir tarafın, diğer tarafı kasten aldatarak sözleşme yapmaya ikna etmesidir. Örneğin, arazinin imar durumu hakkında yanlış bilgi vermek hileye örnektir.
- Tehdit (İkrah): Bir kişinin, kendisinin veya yakınlarının canına ya da malvarlığına yönelik ciddi bir korkutma ile sözleşme yapmaya zorlanmasıdır.
İrade sakatlığına dayalı tapu iptal davalarında hak düşürücü süreler bulunur. Hata veya hilenin öğrenildiği tarihten, tehdidin ise ortadan kalktığı tarihten itibaren bir yıl içinde davanın açılması zorunludur. Aksi takdirde bu hak kaybedilir.
Tapu İptal ve Tescil Davası Süreci ve Dikkat Edilmesi Gerekenler
Tapu iptal ve tescil davası süreci, teknik detaylar içeren ve dikkatli yürütülmesi gereken bir süreçtir. Sürecin başında en çok merak edilen sorulardan biri “tapu iptal davası ne kadar sürer?” sorusudur. Bu sorunun net bir cevabı olmamakla birlikte; davanın nedenine, delillerin durumuna ve mahkemenin iş yüküne göre süre değişmektedir.
Dava süreci genel olarak şu adımları içerir:
- Dava Dilekçesinin Hazırlanması: Hukuki gerekçelerin ve delillerin eksiksiz olarak sunulduğu bir dilekçe ile taşınmazın bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemesi’ne başvurulur.
- Delillerin Toplanması: Mahkeme, tapu kayıtları, tanık beyanları, uzman raporları ve diğer tüm delilleri toplar.
- Yargılama Aşaması: Duruşmalar yapılır, taraflar ve tanıklar dinlenir.
- Karar Verilmesi: Mahkeme, toplanan delillere göre davanın kabulüne veya reddine karar verir.
Bu süreçte, davanın kazanılması halinde geriye dönük olarak haksız işgal tazminatı talep etmek için ecrimisil davası açma hakkı da doğabilir. Tapu ve mülkiyet ile ilgili resmi kayıtlar ve prosedürler hakkında en güncel bilgilere Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü‘nün resmi web sitesinden ulaşılabilir. Bu tür davaların karmaşıklığı nedeniyle sürecin bir avukat aracılığıyla takip edilmesi hak kayıplarını önlemek adına büyük önem taşır.
Sıkça Sorulan Sorular
Tapu iptal davası açma sebepleri nelerdir?
En yaygın sebepler; muris muvazaası (mirastan mal kaçırma), hukuki ehliyetsizlik (akıl sağlığı vb.), vekalet görevinin kötüye kullanılması, aile konutu olması, hata, hile, korkutma gibi irade bozuklukları ve yolsuz tescil durumlarıdır.
Tapu iptal ve tescil davasında zamanaşımı süresi var mıdır?
Evet, ancak dava sebebine göre değişir. Örneğin muris muvazaası (mirastan mal kaçırma) gibi yolsuz tescil hallerinde zamanaşımı süresi yoktur. Hata ve hile gibi sebeplere dayalı davalarda ise bu durumun öğrenilmesinden itibaren 1 yıllık hak düşürücü süre bulunur. Genel süre ise genellikle 10 yıldır.
Tapu iptal ve tescil davası hangi mahkemede açılır?
Bu davalarda görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesi’dir. Yetkili mahkeme ise davanın konusu olan taşınmazın bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemesi’dir.
Yasal Uyarı: Bu blog yazısı genel bilgilendirme amaçlı olup, hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Özel durumlarınız için mutlaka bir avukata danışınız.
- Bu içeriği beğendiyseniz, yorum bırakmayı ve paylaşmayı unutmayın!
- E-posta bültenimize kaydolarak benzer içeriklerden haberdar olun.
- Konu ile ilgili sorularınız için bizimle iletişime geçin!
- Bu sitede yayımlanan yazıların tamamı veya bir kısmı, Çakır Lex Hukuk Bürosu’nun yazılı izni olmaksızın kopyalanamaz, çoğaltılamaz, yayımlanamaz veya dağıtılamaz. İzinsiz kullanım halinde ilgili kişi veya kurumlar hakkında tüm yasal haklarımızı kullanacağımızı bildiririz.
