Hisseli Tapuda Paydaşlardan Biri Hissesini Başkasına Satarsa Ne Olur? (Şufa – Önalım Hakkı)
Paylı mülkiyet, bir taşınmazın birden fazla kişiye ait olması durumudur. Bu tür mülkiyet ilişkilerinde, paydaşlardan birinin kendi hissesini satmak istemesi sıkça karşılaşılan bir durumdur. Hisseli tapu satışı gerçekleştiğinde, diğer paydaşların hakları kanunla korunmaktadır. Bu hakların en önemlisi şüphesiz şufa, yani önalım hakkıdır.
Hissedarlardan biri payını üçüncü bir kişiye sattığında, diğer hissedarların bu satışa müdahale etme imkanı vardır. Türk Medeni Kanunu, bu durumu düzenleyerek paydaşlara öncelikli satın alma hakkı tanımıştır. Bu yazımızda, hisseli tapuda bir paydaşın hissesini satması halinde diğer paydaşların sahip olduğu şufa hakkını ve bu hakkın nasıl kullanılacağını detaylıca ele alacağız.
Şufa (Önalım) Hakkı Nedir ve Kimler Kullanabilir?
Şufa hakkı (önalım), paylı mülkiyete tabi bir taşınmazda, paydaşlardan birinin kendi payını üçüncü bir kişiye satması durumunda, diğer paydaşlara tanınan bir haktır. Bu hak, satılan payı aynı satış koşullarıyla öncelikli olarak satın alma imkanı verir. Kısacası, bu durum hissedarların öncelik hakkı olarak da bilinir.
Bu hakkın temel amacı, paydaşlar arasına istenmeyen kişilerin girmesini önlemektir. Paylı mülkiyet ilişkisinin devamını sağlamak ve mülkiyetin bütünlüğünü korumak hedeflenir. Önalım hakkını kullanabilecek kişiler, satış işlemi sırasında taşınmazda pay sahibi olan diğer paydaşlardır. Kiracılar veya mülk üzerinde başka bir hak sahibi olanlar bu haktan yararlanamaz.
Önalım Hakkı Davası Nasıl Açılır ve Süreç Nasıl İşler?
Önalım hakkı, kendiliğinden sonuç doğuran bir hak değildir; kullanılması için dava açılması zorunludur. Bu hak, önalım hakkı davası açılarak kullanılır. Davanın, payını satan paydaşa karşı değil, payı yeni satın alan üçüncü kişiye karşı açılması gerekir. Süreç genel olarak şu adımları içerir:
- Dava Dilekçesi Hazırlanması: Hak sahibi paydaş, satılan payın kendisine devredilmesi talebiyle bir dava dilekçesi hazırlar.
- Görevli Mahkemeye Başvuru: Dava, taşınmazın bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemesi’nde açılır.
- Satış Bedelinin Depo Edilmesi: Davacı, tapuda gösterilen satış bedeli ile alıcıya düşen tapu harç ve masraflarını mahkeme veznesine depo etmek zorundadır. Bu, hakkın kullanılmasında samimi olunduğunu gösteren önemli bir adımdır.
Mahkeme, davanın kabulüne karar verirse, satılan payın davacı adına tesciline hükmeder. Bu karar, tapu sicilinde değişikliğe yol açar ve bir nevi tapu iptal ve tescil işlemi niteliğindedir. Bu süreç hukuki bilgi gerektirdiğinden, bir gayrimenkul avukatı ile çalışmak hak kayıplarını önleyecektir. Konu hakkında daha fazla bilgi için Tapu İptal ve Tescil Davası başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.
Dava Açma Süresi: Haklarınızı Kaybetmemek İçin Bilmeniz Gerekenler
Şufa hakkının kullanımı, kanunla belirlenmiş sürelere tabidir. Bu süreler hak düşürücü nitelikte olup, kaçırılması halinde hakkın tamamen kaybedilmesine neden olur. Bu nedenle dava açma süresi konusunda çok dikkatli olunmalıdır. Süreler şu şekildedir:
- Satış işlemi, satıcı veya alıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmişse, bildirim tarihinden itibaren 3 ay içinde dava açılmalıdır.
- Eğer satış noter kanalıyla bildirilmemişse, her halükarda satışın yapıldığı tarihten itibaren 2 yıl içinde davanın açılması gerekir. Bu iki yıllık süre, kesin zamanaşımı süresidir ve bu süre geçtikten sonra dava açılamaz.
Bu sürelerin takibi, önalım hakkının etkin bir şekilde kullanılabilmesi için hayati önem taşır. Yasal düzenlemeler hakkında daha detaylı bilgi için Türk Medeni Kanunu‘nun ilgili maddelerini inceleyebilirsiniz.
Önalım Hakkının Kullanılamayacağı Durumlar (Fiili Taksim ve Feragat)
Bazı özel durumlarda paydaşların önalım hakkını kullanması mümkün olmayabilir. Bu durumlar genellikle paydaşlar arasındaki anlaşmalara veya taşınmazın mevcut kullanım şekline dayanır. Bu istisnalar kanunda açıkça belirtilmiştir.
Fiili Taksim Durumu
Fiili taksim, paydaşların taşınmazı kendi aralarında gayriresmi olarak bölüşüp her birinin belirli bir kısmı müstakil olarak kullanmasıdır. Eğer taşınmaz üzerinde uzun süredir devam eden ve herkes tarafından kabul görmüş bir fiili taksim varsa, Yargıtay içtihatlarına göre önalım hakkı kullanılamaz. Çünkü bu durumda her paydaşın kullandığı alan bellidir ve satışın diğer paydaşları etkilemediği kabul edilir.
Şufa Hakkından Feragat
Paydaşlar, önalım hakkından önceden vazgeçebilirler. Şufa hakkından feragat iki şekilde olabilir:
- Resmi Feragat: Önalım hakkından feragat, resmi şekilde yapılmalı ve tapu kütüğüne şerh verilmelidir. Bu genel bir feragattir ve gelecekteki tüm satışlar için geçerlidir.
- Belirli Bir Satış İçin Feragat: Paydaş, yapılacak belirli bir satış için önalım hakkını kullanmayacağını yazılı olarak beyan edebilir. Bu feragat sadece o satış işlemi için geçerlidir.
Paylı mülkiyetin sona erdirilmesi ve uyuşmazlıkların çözümü için bir diğer hukuki yol olan ortaklığın giderilmesi davası da bu tür mülkiyet ilişkilerinde sıkça gündeme gelir. Bu konuda bilgi almak için Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası yazımıza göz atabilirsiniz. Tüm bu süreçlerin karmaşıklığı nedeniyle bir avukattan hukuki destek alınması tavsiye edilir.
Sıkça Sorulan Sorular
Hisseli tapuda şufa (önalım) hakkı nedir?
Bir paydaşın hissesini üçüncü bir kişiye satması durumunda, diğer paydaşların o hisseyi aynı şartlarla öncelikli olarak satın alma hakkıdır.
Şufa (önalım) hakkı nasıl kullanılır?
Bu hak, hissenin satıldığının diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesinden itibaren 3 ay içinde, ilgili Asliye Hukuk Mahkemesi’nde önalım davası açılmasıyla kullanılır.
Şufa (önalım) davası açma süresi ne kadardır?
Satışın noter aracılığıyla bildirilmesinden itibaren 3 ay, her halükarda satışın yapıldığı tarihten itibaren 2 yıllık kesin zamanaşımı süresi içinde dava açılması gerekir.
Yasal Uyarı: Bu blog yazısı genel bilgilendirme amaçlı olup, hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Özel durumlarınız için mutlaka bir avukata danışınız.
- Bu içeriği beğendiyseniz, yorum bırakmayı ve paylaşmayı unutmayın!
- E-posta bültenimize kaydolarak benzer içeriklerden haberdar olun.
- Konu ile ilgili sorularınız için bizimle iletişime geçin!
- Bu sitede yayımlanan yazıların tamamı veya bir kısmı, Çakır Lex Hukuk Bürosu’nun yazılı izni olmaksızın kopyalanamaz, çoğaltılamaz, yayımlanamaz veya dağıtılamaz. İzinsiz kullanım halinde ilgili kişi veya kurumlar hakkında tüm yasal haklarımızı kullanacağımızı bildiririz.
