Kirayı ödemeyen kiracı, mülk sahipleri için en can sıkıcı durumlardan biridir. Kira sözleşmeleri, her iki tarafın hak ve yükümlülüklerini belirler. Kiracının en temel yükümlülüğü kirayı zamanında ödemektir. Bu yükümlülük yerine getirilmediğinde, ev sahiplerinin yasal yollara başvurma hakkı doğar. Bu süreç, genellikle temerrüt nedeniyle tahliye olarak adlandırılır.
Bu yazıda, kirasını ödemeyen bir kiracının tahliyesi için atılması gereken adımları ele alacağız.
Kira Ödenmediğinde İlk ve En Önemli Adım: İhtarname Gönderme (Temerrüt İhtarı)
Kiracınız kira bedelini vadesi geldiği halde ödemediyse, atmanız gereken ilk resmi adım bir ihtarname göndermektir. Buna hukuki dilde “temerrüt ihtarı” denir. Bu ihtar, kiracının kira borcunu ödemediği ve temerrüde düştüğü konusunda resmi bir uyarıdır.
Neden Önemlidir?
- Yasal Zorunluluk: Türk Borçlar Kanunu (TBK) Madde 315 uyarınca, ödenmeyen kira borcu nedeniyle tahliye talep edebilmek için kiracıya yazılı bir süre verilmesi zorunludur.
- Sürecin Başlangıcı: İhtarname, tahliye sürecini hukuki olarak başlatan ilk adımdır.
- Delil Niteliği: Olası bir davada, ihtarname gönderdiğiniz ve yasal süreyi tanıdığınız önemli bir delil olacaktır.
Gönderim Şekli: İhtarnameyi noter aracılığıyla göndermek, tebliğ edildiğini kanıtlamak açısından en güvenli yoldur. İadeli taahhütlü posta da bir seçenektir ancak ispat yükü açısından noter tercih edilir.
İhtarname Sonrası Süreç: Ödeme ve Ödememe Durumları
İhtarname kiracıya ulaştıktan sonra iki olası senaryo vardır:
Kiracı Tanınan Süre İçinde Ödeme Yaparsa
Kiracı, ihtarnamede belirtilen 30 günlük (veya daha uzunsa belirtilen) süre içinde tüm borcunu öderse, temerrüt durumu ortadan kalkar. Bu durumda:
- Kira sözleşmesi devam eder.
- Ev sahibi, sadece bu temerrüde dayanarak tahliye talep edemez.
- Ancak, bu durumun aynı kira yılı içinde tekrar etmesi farklı sonuçlar doğurabilir (bkz. İki Haklı İhtar).
Kiracı Tanınan Süre İçinde Ödeme Yapmazsa (Temerrüt Gerçekleşirse)
Eğer kiracı, tanınan yasal süre (en az 30 gün) içinde ödeme yapmazsa, temerrüde düşmüş olur. Bu noktada ev sahibinin yasal yollara başvurma hakkı doğar. Artık kirayı ödemeyen kiracı için tahliye süreci başlatılabilir.
Kirayı Ödemeyen Kiracı İçin Yasal Yollar: İcra Takibi ve Tahliye Davası
Kiracı ihtara rağmen borcunu ödemezse, ev sahibinin önünde temel olarak iki hukuki yol bulunur:
- İcra Takibi Yoluyla Tahliye
- Doğrudan Tahliye Davası Açma
Bu iki yolun işleyişi ve sonuçları farklıdır.
Seçenek 1: İcra Takibi ile Tahliye (Örnek No: 13 Takibi)
Bu yol, genellikle daha hızlı sonuç almayı amaçlar. Süreç şu şekilde işler:
- Başvuru: Ev sahibi, yetkili İcra Dairesi’ne başvurarak hem ödenmeyen kira alacaklarının tahsili hem de taşınmazın tahliyesi talepli bir icra takibi başlatır. Bu takip türü “Örnek No: 13” olarak bilinir. İlgili süreçler hakkında daha fazla bilgi için İcra ve İflas Hukuku kategorimizi inceleyebilirsiniz.
- Ödeme Emri: İcra dairesi, kiracıya bir “ödeme emri” gönderir.
- Kiracının Seçenekleri: Ödeme emrini alan kiracının önünde üç seçenek vardır:
- Ödeme: 30 gün içinde tüm borcu (kira alacağı, faiz, takip masrafları vb.) öderse takip sonlanır, tahliye gerçekleşmez.
- İtiraz: Tebliğden itibaren 7 gün içinde borca veya imzaya (kira sözleşmesindeki) itiraz edebilir. İtiraz, takibi durdurur.
- Sessiz Kalma: Süresi içinde ödeme yapmaz ve itiraz etmezse takip kesinleşir.
- İtiraz Durumu: Kiracı itiraz ederse, ev sahibinin takibe devam edebilmesi için dava açılması gerekir.
- Kesinleşme ve Tahliye: Takip kesinleşirse (itiraz olmaz veya itiraz kaldırılırsa) ve kiracı hala 30 gün içinde ödeme yapmamışsa, ev sahibi icra dairesinden kiracının zorla tahliyesini talep edebilir.
Avantajı: İtiraz olmazsa daha hızlı bir yoldur. Dezavantajı: İtiraz halinde süreç uzar ve dava açma gerekliliği doğar.
Seçenek 2: Sulh Hukuk Mahkemesinde Tahliye Davası Açma
Ev sahibi, ihtarnameye rağmen ödeme yapmayan kiracıya karşı doğrudan tahliye davası açabilir.
- Ön Koşul: Bu davayı açabilmek için kiracıya usulüne uygun bir temerrüt ihtarı göndermiş ve 30 günlük süreyi tanımış olmak şarttır.
- Dava Süreci: Ev sahibi, bir dava dilekçesi ile mahkemeye başvurur. Dilekçede, kira sözleşmesi, gönderilen ihtarname, ödenmeyen kira bedelleri ve tahliye talebi yer alır. Mahkeme, delilleri (kira sözleşmesi, ihtarname, banka kayıtları vb.) inceler, tarafları dinler ve bir karar verir. Gayrimenkul ile ilgili hukuki süreçler hakkında Gayrimenkul Hukuku ve Emlak İşlemleri sayfamızdan bilgi alabilirsiniz.
- Karar: Mahkeme, ev sahibini haklı bulursa kiracının tahliyesine karar verir. Bu karar, icra dairesi aracılığıyla uygulanır.
Avantajı: İcra takibindeki itiraz süreciyle uğraşmadan doğrudan mahkeme kararı hedeflenir. Dezavantajı: Mahkeme süreçleri genellikle icra takibine göre daha uzun sürebilir.
İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye (Alternatif Bir Durum)
Kira ödemesiyle ilgili bir diğer tahliye sebebi de “iki haklı ihtar” durumudur (TBK Madde 352/2). Bu durum şu koşullarda oluşur:
- Kiracı, bir kira yılı içinde (örneğin, 01.01.2024 – 31.12.2024 arası) kira bedelini zamanında ödemediği için kendisine iki defa haklı olarak yazılı ihtar gönderilmiş olmalıdır.
- Bu ihtarların farklı aylara ait kira borçları için gönderilmiş olması gerekir.
- İki haklı ihtarın gerçekleştiği kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açılmalıdır.
Bu durumda, kiracı ihtarlar üzerine ödeme yapmış olsa bile, ev sahibi kira yılının sonunda tahliye davası açabilir.
Dikkat Edilmesi Gerekenler ve Sıkça Sorulan Sorular
Kirayı ödemeyen kiracı tahliye sürecinde dikkat edilmesi gereken bazı önemli noktalar ve sıkça sorulan sorular şunlardır:
Noter Onaylı İhtarname Şart mı?
Kanunen yazılı olması yeterli olsa da, ispat kolaylığı açısından noter kanalıyla göndermek en sağlıklısıdır. Tebliğ tarihini kesin olarak belgeler.
Kiracı Kirayı Eksik Öderse Ne Olur?
Kira bedelinin tamamı zamanında ödenmelidir. Eksik ödeme de temerrüt halidir ve gönderilecek ihtar geçerli olur.
İcra Takibine İtiraz Edilirse Ne Yapılmalı?
Kiracı 7 gün içinde icra takibine itiraz ederse, takip durur. Ev sahibinin dava açması gerekir. Bu süreçler için hukuki destek almak önemlidir. Genel hukuki konular için Medeni Hukuk ve Uygulamaları sayfamızı ziyaret edebilirsiniz.
Tahliye Süreci Ne Kadar Sürer?
Süreç; ihtarnamenin tebliğ süresi, kiracının ödeme veya itiraz durumu, icra dairesi veya mahkemenin iş yoğunluğu gibi birçok faktöre bağlı olarak değişkenlik gösterir. Aylar sürebileceği gibi, itiraz veya dava durumunda daha da uzayabilir.
Avukat Desteği Gerekli mi?
Tahliye süreçleri teknik detaylar içerir ve usul hataları hak kaybına yol açabilir. Özellikle tahliye davası veya icra takibi ile tahliye aşamalarında bir avukattan destek almak, sürecin doğru ve hızlı ilerlemesi açısından şiddetle tavsiye edilir.
Sonuç ve Öneriler
Kirayı ödemeyen kiracı ile ilgili tahliye süreci, mülk sahipleri için yasal haklarını koruma yoludur. Ancak bu sürecin hukuka uygun adımlarla ilerlemesi kritik öneme sahiptir.
Özetle adımlar:
- Temerrüt İhtarı: Kiracıya en az 30 gün süre tanıyan yazılı ihtar gönderin (Noter tavsiye edilir).
- Süreyi Bekleyin: Tanınan sürenin dolmasını bekleyin.
- Yasal Yolu Seçin: Ödeme olmazsa, icra takibi (Örnek No: 13) veya doğrudan tahliye davası yoluna başvurun.
- Süreci Takip Edin: İtiraz veya dava süreçlerini dikkatle takip edin.
Bu süreçlerin her aşaması, Türk Borçlar Kanunu ve İcra ve İflas Kanunu gibi temel yasal düzenlemelere tabidir. Güncel mevzuata her zaman Mevzuat Bilgi Sistemi gibi resmi kaynaklardan ulaşabilirsiniz.
Unutmayın ki, hem kiracının hem de ev sahibinin hakları yasalarla korunmaktadır. Süreci doğru yönetmek, olası mağduriyetleri önleyecektir. Karmaşık hukuki süreçlerde profesyonel yardım almak en doğrusudur. Güncel hukuki gelişmeler ve makaleler için Blog & Haberler sayfamızı takip edebilirsiniz.
Yasal Uyarı: Bu blog yazısı genel bilgilendirme amaçlı olup, hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Özel durumlarınız için mutlaka bir avukata danışınız.
- Bu içeriği beğendiyseniz, yorum bırakmayı ve paylaşmayı unutmayın!
- E-posta bültenimize kaydolarak benzer içeriklerden haberdar olun.
- Konu ile ilgili sorularınız için bizimle iletişime geçin!
- Bu sitede yayımlanan yazıların tamamı veya bir kısmı, Çakır Lex Hukuk Bürosu’nun yazılı izni olmaksızın kopyalanamaz, çoğaltılamaz, yayımlanamaz veya dağıtılamaz. İzinsiz kullanım halinde ilgili kişi veya kurumlar hakkında tüm yasal haklarımızı kullanacağımızı bildiririz.
Geri bildirim: İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Şartları
Geri bildirim: Adım Adım Zorunlu Arabuluculuk Süreci(İş, Ticari, Kira)