Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahipleri ve müteahhitler için büyük bir fırsattır. Ancak süreç her zaman planlandığı gibi gitmeyebilir. İnşaatın gecikmesi veya teslim edilen dairelerin kusurlu olması en sık karşılaşılan sorunlardır. Bu durumda arsa sahibi olarak yasal haklarınızı bilmeniz, zarara uğramanızı engeller.
Bu rehberde, müteahhit sorumluluğu çerçevesinde haklarınızı adım adım ele alacağız. Sözleşmenin gecikmesi veya ayıplı ifa durumunda neler yapabileceğinizi detaylıca açıklayacağız. Haklarınızı korumak ve doğru adımları atmak için yazımızı dikkatle okuyun.
Ayrıca bu yazıda ele aldığımız konuları okumak yerine dinlemek isterseniz aynı konuları tartıştığımız podcast bölümümüzü aşağıdan kolayca dinleyebilirsiniz:
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir?
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibinin arsasının belirli bir payını müteahhide devrettiği bir sözleşmedir. Müteahhit ise bunun karşılığında arsa üzerine bağımsız bölümler (daire, dükkan vb.) inşa etmeyi taahhüt eder. Bu sözleşme, iki tarafa da borç yükleyen karmaşık bir yapıya sahiptir ve genellikle noter huzurunda düzenlenir.
- Arsa Sahibinin Borcu: Arsa payını müteahhide devretmek.
- Müteahhidin Borcu: Projeye ve sözleşmeye uygun, kusursuz bir yapı inşa edip arsa sahibine ait bölümleri zamanında teslim etmek.
Bu sözleşmeler, hukuki niteliği gereği titizlikle hazırlanmalıdır. Daha fazla bilgi için Gayrimenkul Hukuku ve Emlak İşlemleri kategorimizdeki yazılarımızı inceleyebilirsiniz.
Müteahhit İnşaatı Geciktirirse Ne Olur? (Gecikme Tazminatı)
Sözleşmede belirtilen teslim tarihinde inşaat bitirilmemişse, müteahhit temerrüde düşmüş sayılır. Yani, borcunu zamanında yerine getirmemiştir. Bu durumda arsa sahibi olarak çeşitli haklarınız doğar.
Gecikme Tazminatı (Kira Kaybı) Talep Etme
En temel hakkınız, inşaatın geciktiği her ay için gecikme tazminatı talep etmektir. Bu tazminat, genellikle “kira kaybı” veya “kira mahrumiyeti” olarak adlandırılır.
- Talep Hakkı: Müteahhit, anlaşılan tarihte dairelerinizi teslim etmediyse, o daireleri kiraya veremediğiniz için uğradığınız zararı isteyebilirsiniz.
- Miktar Belirlemesi: Gecikme tazminatının miktarı, emsal dairelerin kira bedelleri göz önüne alınarak belirlenir. Bilirkişi incelemesi ile gerçekçi bir rakam tespit edilir.
- İhtarname: Tazminat talep etmeden önce müteahhide noter aracılığıyla ihtarname çekmek, hukuki süreci sağlamlaştırır.
Unutmayın, bu tazminatı almak için dava açmanız gerekebilir. Süreç hakkında genel bilgi için Dava Ne Kadar Sürer Türkiye başlıklı yazımıza göz atabilirsiniz.
Sözleşmeyi Feshetme Hakkı
Gecikme, arsa sahibi için artık sözleşmeyi çekilmez hale getirmişse, sözleşme feshi davası açma hakkınız bulunur. Ancak bu, son çare olarak düşünülmelidir ve belirli şartlara bağlıdır.
- Mahkeme, inşaatın tamamlanma oranını değerlendirir.
- İnşaatın büyük bir kısmı bitmişse (%90 ve üzeri), fesih yerine tazminata hükmedilebilir.
- Fesih kararı, tarafların birbirinden aldıklarını iade etmesini gerektirir.
Ayıplı veya Eksik Teslimat Durumunda Arsa Sahibinin Hakları
Müteahhit inşaatı zamanında bitirse bile, daireler projeye, sözleşmeye veya yönetmeliklere aykırı olabilir. Buna ayıplı ifa denir. Eksik parke, kalitesiz malzeme, projede olmayan oda birleştirmeleri gibi durumlar ayıba örnektir.
Eksik İşler Bedeli Talep Etme
Teslim edilen dairelerde eksiklikler varsa, bu eksikliklerin giderilmesi için gereken masrafı müteahhitten talep edebilirsiniz. Buna eksik işler bedeli denir.
- Tespit Davası: Öncelikle bir delil tespiti davası açarak eksikliklerin mahkeme tarafından resmi olarak belirlenmesini sağlayın.
- Bedel Talebi: Bilirkişi raporuyla belirlenen eksik işlerin maliyetini müteahhitten isteyebilirsiniz.
- Ödeme Yapılmaması: Müteahhit ödeme yapmazsa, bu bedel için icra takibi başlatabilir veya alacak davası açabilirsiniz. İcra süreçleri için İcra ve İflas Hukuku sayfamız faydalı olacaktır.
Ayıbın Giderilmesini (Onarım) İsteme
Arsa sahibi olarak, müteahhitten ayıplı kısımları ücretsiz olarak tamir etmesini veya yeniden yapmasını isteyebilirsiniz. Müteahhit bu talebinizi yerine getirmezse, masrafları ona ait olmak üzere tamiratı kendiniz yaptırıp bedelini ondan talep edebilirsiniz. Bu konuda hazırladığımız Ayıplı Tadilat ve Usta Hakları yazısı size yol gösterebilir.
Bedelde İndirim veya Sözleşmeden Dönme
Eğer ayıp, dairenin değerini düşüren önemli bir kusursa, satış bedelinden ayıp oranında indirim talep etme hakkınız vardır. Eğer ayıp o kadar önemlidir ki, daireyi bu şekilde teslim almanız beklenemezse, sözleşmeden dönme (fesih) hakkınızı kullanabilirsiniz.
İnşaat Hukukunda Dikkat Edilmesi Gerekenler
İnşaat hukuku, teknik detaylar içeren ve uzmanlık gerektiren bir alandır. Hak kaybı yaşamamak için süreci bir gayrimenkul avukatı ile yürütmek en doğrusudur.
Tapu Devri ve Riskler
Arsa payı devrini inşaatın başında yapmak büyük bir risktir. Tapu devri işlemini, inşaatın ilerleme seviyesine göre aşamalı olarak yapmak (kat irtifakı kuruldukça vb.) sizi güvenceye alır. Aksi halde, işi yarım bırakan müteahhitten tapuyu geri almak için zorlu bir tapu iptal ve tescil davası süreciyle karşılaşabilirsiniz.
Zamanaşımı Süreleri
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi kaynaklı davalarda zamanaşımı süreleri kritik öneme sahiptir. Genel zamanaşımı süresi Borçlar Kanunu’na göre 10 yıldır. Ancak ayıplı ifa durumunda, bu süre taşınmazlarda 5 yıldır. Ağır kusur varsa bu süre 20 yıla kadar çıkabilir. Haklarınızı zamanında kullanmak için bu sürelere dikkat edin. Konuyla ilgili detaylı bilgiye Türkiye Noterler Birliği’nin yayımladığı makaleden ulaşabilirsiniz.
Sonuç ve Tavsiye
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, doğru yönetildiğinde kârlı bir yatırımdır. Ancak müteahhit sorumluluğu ve arsa sahibi hakları konusunda bilgi sahibi olmak şarttır. Gecikme veya ayıplı imalat durumunda;
- İlk Adım: Durumu noter ihtarnamesi ile kayıt altına alın.
- Kanıt Toplayın: Fotoğraflar, videolar ve tanıklarla durumu belgeleyin.
- Uzman Desteği Alın: Sürecin karmaşıklığı nedeniyle bir avukattan destek almak, haklarınızı tam olarak korumanızı sağlar.
Unutmayın, erken ve doğru atılan adımlar, sizi yıllarca sürecek mağduriyetlerden korur. Güncel hukuki gelişmeler için blog sayfamızı takip edebilirsiniz.
Yasal Uyarı: Bu blog yazısı genel bilgilendirme amaçlı olup, hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Özel durumlarınız için mutlaka bir avukata danışınız.
- Bu içeriği beğendiyseniz, yorum bırakmayı ve paylaşmayı unutmayın!
- E-posta bültenimize kaydolarak benzer içeriklerden haberdar olun.
- Konu ile ilgili sorularınız için bizimle iletişime geçin!
- Bu sitede yayımlanan yazıların tamamı veya bir kısmı, Çakır Lex Hukuk Bürosu’nun yazılı izni olmaksızın kopyalanamaz, çoğaltılamaz, yayımlanamaz veya dağıtılamaz. İzinsiz kullanım halinde ilgili kişi veya kurumlar hakkında tüm yasal haklarımızı kullanacağımızı bildiririz.
