İşyeri kiralamaları, ticari faaliyetlerin can damarıdır. Ancak dükkan, ofis veya fabrika gibi ticari mekanların kiralanması sürecinde ticari kira sözleşmesi feshi ve kira bedelinin belirlenmesi gibi konularda çeşitli uyuşmazlıklar yaşanabilmektedir. Bu yazımızda, özellikle işyeri kira artış davası nasıl açılır, kiracının ve kiraya verenin hakları nelerdir gibi kritik sorulara yanıt arayacak, ticari kira hukukunun temel dinamiklerini inceleyeceğiz.
Ayrıca bu yazıda ele aldığımız konuları okumak yerine dinlemek isterseniz aynı konuları tartıştığımız podcast bölümümüzü aşağıdan kolayca dinleyebilirsiniz:
Ticari hayatta sıkça karşılaşılan dükkan kirası anlaşmazlıkları ve ofis kira sözleşmesi maddeleri konusundaki belirsizlikler, taraflar için zaman ve kaynak kaybına yol açabilir. Bu nedenle, Borçlar Kanunu işyeri kira hükümleriçerçevesinde haklarınızı bilmek ve doğru adımları atmak büyük önem taşır.
Ticari Kira Sözleşmesinin Önemi ve Temel Unsurları
Ticari kira sözleşmeleri, konut kiralarından farklı olarak daha detaylı ve özel düzenlemeler içerebilir. Sözleşme yapılırken aşağıdaki unsurlara dikkat etmek, olası ticaret hukuku uyuşmazlıkları riskini azaltacaktır:
- Kiralananın Tanımı: İşyerinin adresi, nitelikleri ve kullanım amacı net bir şekilde belirtilmelidir.
- Kira Bedeli ve Artış Şartları: Kira bedelinin ne kadar olduğu, ödeme şekli ve zamanı ile kira artışının hangi koşullarda ve ne oranda yapılacağı açıkça yazılmalıdır.
- Sözleşme Süresi: Belirli süreli mi yoksa belirsiz süreli mi olduğu netleştirilmelidir.
- Depozito (Güvence Bedeli): Miktarı ve iade koşulları belirlenmelidir.
- Kiralananın Kullanım Amacı: İşyerinin hangi ticari faaliyet için kullanılacağı belirtilmelidir. Amaç dışı kullanım, sözleşme fesih sebebi olabilir.
- Tadilat ve Değişiklikler: Kiracının kiralananda yapabileceği değişiklikler ve bunun koşulları düzenlenmelidir.
- Devir ve Alt Kira Hakkı: Kiralananın devri işyeri açısından önemli bir konudur ve sözleşmede bu hakka yer verilip verilmediği kontrol edilmelidir.
Ticari Kira Sözleşmesi Feshi: Sebepler ve Süreçler
Ticari kira sözleşmesi feshi, hem kiracıyı hem de kiraya vereni yakından ilgilendiren hassas bir konudur. Fesih nedenleri ve süreçleri, sözleşmenin belirli süreli veya belirsiz süreli olmasına göre değişiklik gösterebilir.
Haklı Nedenle Fesih Halleri
Türk Borçlar Kanunu, hem kiracıya hem de kiraya verene belirli haklı nedenlerin varlığı halinde sözleşmeyi feshetme imkanı tanır. Bu nedenler genellikle şunlardır:
- Kiracının Temerrüdü: Kira bedelinin veya yan giderlerin zamanında ödenmemesi durumunda, kiraya veren ihtar çekerek süre verir ve bu süre sonunda ödeme yapılmazsa sözleşmeyi feshedebilir ve tahliye davası açabilir.
- Kiralananın Özenle Kullanılmaması: Kiracının kiralananı sözleşmeye uygun ve özenli bir şekilde kullanmaması, komşulara saygısızlık yapması gibi durumlar fesih sebebi olabilir.
- Kiralananın Esaslı Tadilatı veya Yıkımı: Kiralananın esaslı bir onarıma, genişletmeye veya değişikliğe ihtiyacı olması ve bu işler sırasında kiralananın kullanımının mümkün olmaması durumunda kiraya veren fesih hakkını kullanabilir.
- Kiracının İflası: Kiracının iflas etmesi ve kira bedelleri için yeterli güvence gösterememesi durumunda kiraya veren sözleşmeyi feshedebilir.
- Önemli Sebeplerle Fesih: Sözleşmenin devamını çekilmez hale getiren olağanüstü durumların varlığı halinde taraflar fesih hakkını kullanabilir.
Süreli Sözleşmelerde Fesih
Belirli süreli ticari kira sözleşmelerinde, süre sonunda sözleşme kendiliğinden sona ermez. Kiracı, sözleşme süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren ise, on yıllık uzama süresi sonunda, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.
Süresiz Sözleşmelerde Fesih
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise taraflardan her biri, yasal fesih dönemlerine ve fesih bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi feshedebilir.
İşyeri Kira Artış Davası Nasıl Açılır? Şartları Nelerdir?
Kiraya verenlerin en çok merak ettiği konulardan biri de işyeri kira artış davası nasıl açılır sorusudur. Kira bedelinin piyasa koşullarına göre düşük kalması durumunda, kiraya veren kira tespit davası veya kira uyarlama davası açarak kira bedelinin yeniden belirlenmesini talep edebilir.
Kira Artış Oranları ve Yasal Sınırlar
Taraflar, kira artış oranını sözleşmede serbestçe belirleyebilirler. Ancak, bu artış oranı bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Eğer sözleşmede artış oranı belirlenmemişse, artış yine bu yasal sınıra göre hakim tarafından belirlenir.
Unutulmamalıdır ki, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hakim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyeteuygun biçimde belirlenir. Bu durum, kira uyarlama davası ticari taşınmaz için önemli bir dayanak oluşturur.
Kira Tespit Davası ve Uyarlama Davası Farkları
- Kira Tespit Davası: Genellikle 5 yıllık kira süresi dolduktan sonra, mevcut kiranın emsallerine göre düşük kaldığı iddiasıyla açılır. Amaç, yeni dönem kira bedelinin mahkeme tarafından belirlenmesidir.
- Kira Uyarlama Davası: Sözleşmenin yapıldığı sırada öngörülemeyen olağanüstü durumların (ekonomik kriz, pandemi vb.) ortaya çıkması ve bu durumun sözleşmenin devamını bir taraf için çekilmez hale getirmesi durumunda açılır. Burada amaç, değişen koşullara göre kira bedelinin yeniden ayarlanmasıdır. Kira uyarlama davası ticari taşınmaz için bu koşullar dikkate alınır.
İşyeri kira artış davası açılmadan önce, genellikle arabuluculuk sürecinin tamamlanması yasal bir zorunluluktur. Bu konuda daha fazla bilgi için Arabuluculuk ve Alternatif Çözüm Yolları sayfamızı ziyaret edebilirsiniz.
İşyeri Kiracısının Hakları Nelerdir?
İşyeri kiracısının hakları nelerdir sorusu da sıkça gündeme gelir. Kiracının temel hakları şunlardır:
- Kiralananı Kullanma Hakkı: Kiracı, sözleşmede belirtilen amaca uygun olarak kiralananı kullanma hakkına sahiptir.
- Ayıptan Doğan Haklar: Kiralananda, sözleşmeyle öngörülen kullanıma elverişliliği önemli ölçüde azaltan veya ortadan kaldıran bir ayıp ortaya çıkarsa, kiracı ayıbın giderilmesini, kira bedelinden indirim yapılmasını veya sözleşmenin feshini isteyebilir.
- Zorunlu ve Faydalı Masrafları İsteme Hakkı: Kiracının kiralanana yaptığı zorunlu ve faydalı masrafları kiraya verenden talep etme hakkı olabilir.
- Kiralananın Devri (Alt Kira ve Kira İlişkisinin Devri):
- Alt Kira: Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasıyla kiralananı başkasına kiralayabilir. Ancak bu durum, kiracının kiraya verene karşı olan sorumluluklarını ortadan kaldırmaz.
- Kira İlişkisinin Devri: Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını alarak kira ilişkisini başkasına devredebilir. Bu devirle birlikte, devreden kiracı kiraya verene karşı borçlarından kurtulur. Kiralananın devri işyerisözleşmelerinde önemli bir madde olup, tarafların rızası esastır.
Dükkan Kirası Anlaşmazlıkları ve Ofis Kira Sözleşmesi Maddeleri: Dikkat Edilmesi Gerekenler
Dükkan kirası anlaşmazlıkları ve ofis kira sözleşmesi maddeleri incelendiğinde, genellikle şu konularda sorun yaşandığı görülür:
- Kullanım Amacı Dışında Kullanım: Kiralananın sözleşmede belirtilen amaç dışında kullanılması önemli bir fesih sebebidir.
- Ortak Giderler: Aidat, ısıtma, aydınlatma gibi ortak giderlerin paylaşımı konusunda net olmayan ifadeler anlaşmazlıklara yol açabilir.
- Reklam ve Tabela: İşyerine asılacak tabela veya reklam panolarının boyutu, yeri ve şekli gibi konular sözleşmede belirtilmelidir.
- Rekabet Yasağı: Özellikle alışveriş merkezleri gibi yerlerde, kiraya veren aynı işi yapan başka bir kiracıya yer vermeme taahhüdünde bulunabilir.
Ticari kira sözleşmeleri hazırlanırken veya bir uyuşmazlık yaşandığında, Ticaret ve Borçlar Hukuku alanında uzman bir avukattan destek almak faydalı olacaktır.
Ticari Kira Uyuşmazlıklarında Avukatın Rolü (Ticari Kira Hukuku Avukatı)
Ticari kira sözleşmeleri karmaşık hukuki metinlerdir ve uyuşmazlıklar ciddi sonuçlar doğurabilir. Bir ticari kira hukuku avukatı:
- Sözleşme hazırlama ve müzakere süreçlerinde size danışmanlık yapar.
- Haklarınızı koruyarak olası riskleri minimize etmenize yardımcı olur.
- Ticari kira sözleşmesi feshi süreçlerinde yasal prosedürlerin doğru uygulanmasını sağlar.
- İşyeri kira artış davası nasıl açılır gibi konularda size yol gösterir ve dava süreçlerini takip eder.
- Tahliye, alacak ve tazminat davalarında sizi temsil eder.
- Arabuluculuk ve sulh görüşmelerinde menfaatlerinizi korur.
Özellikle gayrimenkul hukuku ile iç içe olan bu konuda, Gayrimenkul Hukuku ve Emlak İşlemleri konusunda da deneyimli bir hukuk bürosundan destek almanız önemlidir.
Sıkça Sorulan Sorular (Borçlar Kanunu İşyeri Kira Hükümleri Işığında)
İşyeri kiracısı depozitoyu ne zaman geri alabilir?
Kira sözleşmesi sona erdiğinde ve kiracının kiralanana zarar vermediği, kira borcunun kalmadığı tespit edildiğinde depozito iade edilir. Kiraya veren, haklı bir gerekçesi yoksa depozitoyu alıkoyamaz.
Kiraya veren, kiracıyı istediği zaman çıkarabilir mi?
Hayır. Borçlar Kanunu işyeri kira hükümleri kiracıyı koruyucu hükümler içerir. Kiraya veren, ancak kanunda sayılan haklı nedenlerin varlığı (temerrüt, ihtiyaç, yeniden inşa vb.) veya sözleşme süresinin belirli koşullarla sona ermesi halinde tahliye talep edebilir.
İşyeri kira sözleşmesi noterden yapılmak zorunda mı?
Hayır, adi yazılı şekilde yapılması yeterlidir. Ancak ispat kolaylığı açısından noterden yapılması veya en azından yazılı yapılması tavsiye edilir.
“Kiralananın devri işyeri” yasağı sözleşmede yoksa kiracı devredebilir mi?
Kiracı, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça kira ilişkisini başkasına devredemez. Kiraya veren, işyeri kiralarında haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz.
Daha fazla hukuki bilgi ve güncel makaleler için blog sayfamızı ziyaret edebilirsiniz. Ayrıca, ticari kira sözleşmesi feshi ve işyeri kira artış davası nasıl açılır gibi konularda detaylı bilgi ve hukuki destek için bizimle iletişime geçebilirsiniz.
Ticari kira sözleşmeleri ve Borçlar Kanunu’ndaki ilgili hükümler hakkında daha fazla akademik bilgi için üniversitelerin hukuk fakülteleri yayınları veya Adalet Bakanlığı Mevzuat Bilgi Sistemi gibi resmi kaynaklar incelenebilir.
Yasal Uyarı: Bu blog yazısı genel bilgilendirme amaçlı olup, hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Özel durumlarınız için mutlaka bir avukata danışınız.
- Bu içeriği beğendiyseniz, yorum bırakmayı ve paylaşmayı unutmayın!
- E-posta bültenimize kaydolarak benzer içeriklerden haberdar olun.
- Konu ile ilgili sorularınız için bizimle iletişime geçin!
- Bu sitede yayımlanan yazıların tamamı veya bir kısmı, Çakır Lex Hukuk Bürosu’nun yazılı izni olmaksızın kopyalanamaz, çoğaltılamaz, yayımlanamaz veya dağıtılamaz. İzinsiz kullanım halinde ilgili kişi veya kurumlar hakkında tüm yasal haklarımızı kullanacağımızı bildiririz.
