Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, Türkiye’de gayrimenkul geliştirmenin en yaygın yöntemlerinden biridir. Bu sözleşme türü, arsa sahibinin arsasını müteahhide devretmeyi, müteahhidin ise bu arsa üzerine bağımsız bölümler inşa edip belirli bir kısmını arsa sahibine vermeyi taahhüt ettiği bir modeldir. Bu rehber, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi sürecindeki kritik noktaları, tarafların haklarını, yükümlülüklerini ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi püf noktalarını ele alacaktır.
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir?
Bu sözleşme, Borçlar Kanunu’nda özel olarak düzenlenmemiş, karma nitelikli bir sözleşmedir. İçerisinde taşınmaz satış vaadi ve eser (inşaat) sözleşmesi öğelerini barındırır. Arsa sahibi arsa paylarını müteahhide devreder veya devretmeyi vaat eder. Müteahhit ise bunun karşılığında finansmanı kendisi sağlayarak inşaatı tamamlamayı ve anlaşılan bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim etmeyi üstlenir. Bu model, özellikle nakit sıkıntısı çeken arsa sahipleri için caziptir.
Tarafların Hak ve Yükümlülükleri
Sözleşmenin sağlıklı yürümesi için tarafların hak ve sorumluluklarını net bilmesi gerekir. Türkiye inşaat hukuku bu dengeyi korumayı amaçlar.
Arsa Sahibinin Hak ve Yükümlülükleri
Yükümlülükler:
- Arsayı Teslim Etmek: Arsa sahibi, üzerinde inşaat yapmaya elverişli, hukuki ve fiili engellerden arındırılmış arsayı müteahhide teslim etmelidir.
- Arsa Paylarını Devretmek: Sözleşmede kararlaştırılan aşamalarda (genellikle inşaat ilerledikçe veya tamamlandığında) müteahhide ait olacak arsa paylarını devretmelidir.
- İşbirliği Yapmak: İnşaat sürecinde gerekli izinler veya işlemler için müteahhitle işbirliği yapmalıdır.
Haklar:
- Bağımsız Bölümleri Teslim Almak: Sözleşmede anlaşılan nitelikte, süresinde ve ayıpsız olarak inşa edilmiş bağımsız bölümleri teslim alma hakkı vardır. Arsa sahibinin hakları nelerdir sorusunun temel cevabı budur.
- Denetim Hakkı: İnşaatın sözleşmeye, projeye ve fen kurallarına uygun yapılıp yapılmadığını denetleyebilir veya denetletebilir.
- Tazminat Hakkı: Müteahhidin kusuru nedeniyle inşaatın gecikmesi veya eksik/ayıplı yapılması durumunda tazminat talep edebilir (gecikme tazminatı inşaat).
Müteahhidin Hak ve Yükümlülükleri
Yükümlülükler:
- Sadakat ve Özen Borcu: Müteahhit, işi arsa sahibinin yararına olacak şekilde özenle yapmalıdır.
- İnşaatı Yapma ve Teslim Etme: İnşaatı sözleşmede belirtilen sürede, projeye, imar mevzuatına ve fen kurallarına uygun olarak tamamlayıp arsa sahibine teslim etmelidir.
- Ayıptan Sorumluluk: Teslim edilen bağımsız bölümlerdeki ayıplardan sorumludur. Müteahhidin ayıptan sorumluluğu gizli ayıplar için daha uzun süre devam edebilir.
- İskan Ruhsatı Alma: Genellikle sözleşmede aksi belirtilmedikçe, inşaatın yasal olarak kullanılabilmesi için gerekli olan iskan ruhsatı alma yükümlülüğü müteahhide aittir.
Haklar:
- Arsa Paylarını Talep Etme: Sözleşmede anlaşılan koşullar gerçekleştikçe (örn. inşaatın belirli bir seviyeye gelmesi) arsa sahibinden kendi payına düşen arsa paylarının devrini talep edebilir.
- Ücret (Bağımsız Bölüm): İnşaatı tamamladığında sözleşmeyle kendisine bırakılan bağımsız bölümlerin mülkiyetini kazanır.
Sözleşmede Mutlaka Bulunması Gereken Kritik Maddeler
Sağlıklı bir arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi örneği şu unsurları detaylıca içermelidir:
- Taraflar: Arsa sahibi ve müteahhidin kimlik/şirket bilgileri eksiksiz yer almalıdır.
- Konu: Sözleşmeye konu olan arsanın tapu bilgileri (ada, parsel vb.) net olarak belirtilmelidir.
- İnşaat Projesi: Yapılacak inşaatın teknik özellikleri, kullanılacak malzeme kalitesi, daire sayısı, m²’leri gibi detaylar teknik şartname ve projelerle tanımlanmalıdır.
- Paylaşım Oranı: Hangi bağımsız bölümlerin kime ait olacağı şüpheye yer bırakmayacak şekilde (gerekirse liste ve plan üzerinde işaretlenerek) belirlenmelidir. Bu, kat karşılığı inşaat sözleşmesi püf noktalarından biridir.
- Süre: İnşaata başlama ve bitirme tarihleri net olarak yazılmalıdır. Ruhsat alma gibi süreçler de süreye dahil edilmelidir.
- Cezai Şartlar: İnşaatın zamanında bitirilmemesi durumunda uygulanacak gecikme tazminatı inşaat miktarı belirlenmelidir.
- Yetki ve Sorumluluklar: Ruhsatların alınması, SGK işlemleri, vergiler gibi konularda kimin sorumlu olacağı açıkça belirtilmelidir (iskan ruhsatı alma sorumluluğu gibi).
- Ayıp Sorumluluğu: Müteahhidin ayıptan sorumluluğunun kapsamı ve süresi (özellikle gizli ayıplar için) tanımlanmalıdır.
- Fesih Şartları: Hangi durumlarda inşaat sözleşmesi feshi yoluna gidilebileceği ve sonuçları düzenlenmelidir.
- Noter Onayı: Bu tür sözleşmelerin geçerliliği resmi şekilde (noterde) yapılmasına bağlıdır.
Sık Karşılaşılan Uyuşmazlıklar ve Çözüm Yolları
İnşaat davaları genellikle şu konularda yoğunlaşır:
- İnşaatın Gecikmesi: Müteahhidin inşaatı sözleşmede belirtilen sürede tamamlayamamasıdır. Arsa sahibi sözleşmedeki gecikme tazminatı inşaat maddesine dayanarak talepte bulunabilir veya şartları varsa sözleşmeyi feshedebilir. Gecikme durumunda haklarınızla ilgili detaylı bilgi için Tazminat Hukuku ve Maddi Zararlar kategorimizi inceleyebilirsiniz.
- Eksik veya Ayıplı İfa: İnşaatın sözleşmeye, projeye veya fen kurallarına aykırı yapılmasıdır. Müteahhidin ayıptan sorumluluğu devreye girer. Arsa sahibi;
- Ayıbın giderilmesini,
- Bedelde indirim yapılmasını,
- Tazminat ödenmesini,
- Şartları varsa sözleşmenin feshini talep edebilir. Ayıplı işlerle ilgili haklarınız için Ayıplı Tadilat, Usta İşi Yarım Bıraktı: Haklarınız yazımıza göz atabilirsiniz.
- İskan Ruhsatı Alınamaması: İnşaatın tamamlanmasına rağmen yasal engeller (imar mevzuatına aykırılık vb.) nedeniyle oturma izninin alınamaması durumudur. Bu durum, bağımsız bölümlerin hukuken ve fiilen kullanımını engeller. İskan ruhsatı alma yükümlülüğü genelde müteahhittedir ve bu konudaki uyuşmazlıklar idari süreçleri de içerebilir. İdari süreçler hakkında bilgi için İdare Hukuku ve İdari Davalar sayfamızı ziyaret edebilirsiniz.
- Paylaşım Sorunları: Sözleşmedeki paylaşım maddelerinin net olmaması veya inşaat sırasında yapılan değişiklikler nedeniyle anlaşmazlıklar çıkabilir.
Çözüm yolları genellikle dava veya arabuluculuktur. Ancak en iyi çözüm, en başta detaylı ve yoruma açık olmayan bir sözleşme hazırlamaktır.
Sözleşmenin Feshi
İnşaat sözleşmesi feshi, taraflardan birinin sözleşmeden doğan asli yükümlülüklerini yerine getirmemesi (örn. müteahhidin inşaata hiç başlamaması, arsa sahibinin arsayı teslim etmemesi) veya ifanın imkansız hale gelmesi gibi durumlarda gündeme gelir. Fesih, genellikle mahkeme kararıyla olur ve geçmişe etkili (dönme) veya ileriye etkili sonuçlar doğurabilir. Feshin sonuçları karmaşık olabilir ve tasfiye süreci gerektirebilir.
Dikkat Edilmesi Gereken Diğer Püf Noktaları
- Müteahhidin Araştırılması: Sözleşme yapmadan önce müteahhidin mali durumu, teknik yeterliliği ve önceki projeleri araştırılmalıdır.
- Teknik Şartname: Proje ve teknik şartnamenin uzmanlarca hazırlanması ve sözleşmeye eklenmesi hayati önem taşır.
- Teminatlar: Arsa sahibi, müteahhitten işin zamanında ve eksiksiz yapılmasına dair banka teminat mektubu gibi güvenceler talep edebilir.
- Yasal Mevzuat: İnşaat ve imarla ilgili güncel yasal düzenlemeler takip edilmelidir. Örneğin, Türkiye Cumhuriyeti Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın yayınladığı İmar Kanunu gibi temel mevzuatlar önemlidir.
- Profesyonel Destek: Karmaşık yapısı nedeniyle, sözleşmenin hazırlanması ve sürecin takibi aşamalarında gayrimenkul hukuku alanında uzman bir avukattan destek alınması şiddetle tavsiye edilir. Tüm gayrimenkul işlemleri ve hukuki süreçler için Gayrimenkul Hukuku ve Emlak İşlemleri kategorimize bakabilirsiniz.
Sonuç
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, doğru yönetildiğinde her iki taraf için de karlı bir yatırım aracı olabilir. Ancak kat karşılığı inşaat sözleşmesi püf noktaları bilinmeden ve detaylı bir sözleşme hazırlanmadan girilen ilişkiler, ciddi hukuki ve mali sorunlara yol açabilir. Arsa sahibinin hakları nelerdir ve müteahhidin ayıptan sorumluluğu gibi temel konuların sözleşmede netleştirilmesi, olası inşaat davalarının önüne geçebilir. Sürecin her aşamasında bilinçli hareket etmek ve profesyonel hukuki yardım almak en sağlıklı yoldur.
Daha fazla hukuki bilgi ve güncel gelişmeler için Blog & Haberler sayfamızı takip edebilirsiniz.
Yasal Uyarı: Bu blog yazısı genel bilgilendirme amaçlı olup, hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Özel durumlarınız için mutlaka bir avukata danışınız.
- Bu içeriği beğendiyseniz, yorum bırakmayı ve paylaşmayı unutmayın!
- E-posta bültenimize kaydolarak benzer içeriklerden haberdar olun.
- Konu ile ilgili sorularınız için bizimle iletişime geçin!
- Bu sitede yayımlanan yazıların tamamı veya bir kısmı, Çakır Lex Hukuk Bürosu’nun yazılı izni olmaksızın kopyalanamaz, çoğaltılamaz, yayımlanamaz veya dağıtılamaz. İzinsiz kullanım halinde ilgili kişi veya kurumlar hakkında tüm yasal haklarımızı kullanacağımızı bildiririz.
Geri bildirim: Hukuki Belge Okuma Rehberi: Sözleşme, Tutanak, İhtarname Anlama