10 Yıllık Kiracıyı Ev Sahibi Çıkarabilir mi? (Uzatma Süresi ve Tahliye Davası)
Kira ilişkileri, hem kiracılar hem de ev sahipleri için uzun vadeli hukuki sonuçlar doğurur. Özellikle uzun yıllar aynı konutta veya iş yerinde oturan kiracılar, zamanla kendilerini güvende hisseder. Ancak, Türk Borçlar Kanunu ev sahiplerine belirli şartlar altında özel bir hak tanımaktadır. Bu hak, 10 yıllık kiracı tahliyesi olarak bilinir ve ev sahibine sebep göstermeksizin sözleşmeyi sonlandırma imkanı verir.
Peki, bu süreç nasıl işler ve on yıllık kiracı nasıl çıkarılır? Kira sözleşmelerindeki 10 yıllık uzama süresi ne anlama gelmektedir? Bu yazımızda, Türk Borçlar Kanunu 347 maddesi çerçevesinde ev sahibinin gerekçesiz tahliye hakkını, ihtarname şartlarını ve dava sürecini detaylıca ele alacağız. Bu süreçte kiracı hakları ve ev sahibinin yükümlülükleri hakkında bilgi sahibi olmak, olası uyuşmazlıkları önleyecektir.
Kira Sözleşmelerinde 10 Yıllık Uzama Süresi: Yasal Dayanak (TBK m. 347)
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının korunması esastır. Kanun, kira sözleşmesinin süresi dolsa bile kiracının tek taraflı isteğiyle sözleşmeyi uzatma hakkı tanır. Ev sahibi, sözleşmede belirtilen süre bitince kiracıyı keyfi olarak çıkaramaz. Sözleşme, her yıl kendiliğinden birer yıllık sürelerle uzar.
Ancak bu durum süresiz değildir. Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesi, bu duruma bir sınır getirir. Kanuna göre, belirli süreli sözleşmelerde sürenin bitiminden sonra, belirsiz süreli sözleşmelerde ise başlangıçtan itibaren on yıllık bir uzama süresi öngörülmüştür. Bu kira sözleşmesi 10 yıl uzama süresi dolduğunda, ev sahibine özel bir fesih hakkı doğar.
Bu yasal düzenlemenin temel amacı, mülkiyet hakkı ile kiracının korunması ilkesi arasında bir denge kurmaktır. Kanun, ev sahibinin mülkü üzerinde sonsuza dek kısıtlanmasını engellemek istemiştir. İlgili kanun metnine resmi web sitesinden ulaşabilirsiniz.
Ev Sahibinin Gerekçesiz Fesih Hakkı Ne Zaman Doğar?
Ev sahibinin gerekçesiz tahliye hakkının ne zaman başlayacağı, en çok karıştırılan konulardan biridir. Bu hak, kira sözleşmesinin imzalandığı tarihten itibaren 10 yıl geçince otomatik olarak doğmaz. Doğru hesaplama şu şekildedir:
- Belirli Süreli Sözleşmelerde: İlk sözleşme süresi bittikten sonra başlayan ve birer yıl uzayan toplam 10 yıllık uzama süresinin sonunda bu hak doğar. Örneğin, 1 yıllık bir sözleşme 01.01.2014’te imzalandıysa, 10 yıllık uzama süresi 01.01.2015’te başlar ve 01.01.2025’te sona erer. Ev sahibi, bu tarihten sonraki kira yılı sonunda tahliye hakkını kullanabilir.
- Belirsiz Süreli Sözleşmelerde: Sözleşmenin başlangıç tarihinden itibaren 10 yıl geçmesiyle bu hak kullanılabilir hale gelir.
Bu hak, ev sahibine başka hiçbir sebep gösterme zorunluluğu olmadan tahliye talep etme imkanı verir. Normalde ev sahipleri, ancak ihtiyaç nedeniyle tahliye gibi haklı bir gerekçe sunarak dava açabilir. Ancak 10 yıl şartı, bu zorunluluğu ortadan kaldırır. Bu konu hakkında daha fazla bilgi için, İlgili Makalemiz: İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Şartları başlıklı yazımıza göz atabilirsiniz.
10 Yıllık Kiracının Tahliyesi İçin İhtarname Süreci ve Şartları
Ev sahibi, 10 yıllık uzama süresi dolduğunda kiracıyı hemen çıkaramaz. Kanun, bu hakkın kullanımı için belirli bir usul öngörmüştür. Bu usulün en önemli adımı, kiracıya yazılı bir bildirim yani ihtarname göndermektir. İhtarname sürecinde dikkat edilmesi gerekenler şunlardır:
- Zamanlama: İhtarname, 10 yıllık uzama süresini takip eden her yeni uzama yılının bitiminden en az üç ay önce kiracıya tebliğ edilmelidir. Bu tahliye ihtarname süresi kaçırılırsa, ev sahibi o yıl için fesih hakkını kaybeder ve bir sonraki kira yılının sonunu beklemek zorunda kalır.
- Şekil Şartı: Fesih bildirimi mutlaka yazılı olmalıdır. İspat kolaylığı açısından noter aracılığıyla gönderilmesi tavsiye edilir. Sözlü bildirimler hukuken geçersizdir.
- İçerik: İhtarnamede, 10 yıllık uzama süresinin dolduğu ve bu nedenle kira sözleşmesinin yenilenmeyeceği açıkça belirtilmelidir. Ayrıca, kira dönemi sonunda taşınmazın tahliye edilmesi talep edilmelidir.
Bu adımların doğru bir şekilde takip edilmemesi, açılacak davanın reddedilmesine neden olabilir. Bu nedenle sürecin bir kira hukuku avukatı ile yürütülmesi hak kayıplarını önleyecektir.
Gerekçesiz Tahliye Davası Nasıl Açılır ve Süreç Nasıl İşler?
Kiracı, usulüne uygun şekilde gönderilen ihtarnameye rağmen belirtilen sürede taşınmazı boşaltmazsa, ev sahibinin dava açma hakkı doğar. Bu dava, gerekçesiz tahliye davası olarak adlandırılır. Süreç genel olarak şu şekilde işler:
- Görevli Mahkeme: Tahliye davalarında görevli mahkeme, taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi‘dir.
- Dava Açma Süresi: Dava, ihtarname ile belirtilen kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde açılmalıdır. Bu süre hak düşürücü nitelikte olabilir.
- Dava Dilekçesi: Dilekçede, kira sözleşmesinin başlangıç tarihi, 10 yıllık uzama süresinin dolduğu ve kiracıya usulüne uygun ihtarname gönderildiği belirtilmelidir. Kira sözleşmesi ve ihtarname tebliğ şerhi gibi belgeler de delil olarak sunulur.
- Yargılama Süreci: Mahkeme, sunulan belgeleri inceler ve kanunda belirtilen süre ve şekil şartlarının yerine getirilip getirilmediğini kontrol eder. Şartlar sağlandıysa, mahkeme kiracının tahliyesine karar verir.
Tahliye süreci, hukuki prosedürler içeren karmaşık bir yapıya sahiptir. Kiracı tahliyesiyle ilgili merak edilen diğer konular için İlgili Makalemiz: Kiracı Tahliyesi Hakkında Sık Sorulan Sorular başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz. Sürecin hatasız yönetilmesi için hukuki destek almak önemlidir.
Sıkça Sorulan Sorular
10 yılını dolduran kiracı evden çıkarılabilir mi?
Evet, Türk Borçlar Kanunu’na göre, ilk kira sözleşmesi süresinin bitiminden itibaren uzayan 10 yıllık sürenin sonunda ev sahibi, herhangi bir gerekçe göstermeksizin kiracıyı tahliye davası yoluyla çıkarabilir.
Kira sözleşmesi bitince kaç yıl uzar?
Kira sözleşmeleri, ilk sözleşme süresinin bitiminden itibaren kanunen kendiliğinden birer yıllık sürelerle uzar ve bu uzama toplamda 10 yılı bulur. Ev sahibinin gerekçesiz tahliye hakkı bu 10 yıllık uzama süresinin sonunda doğar.
10 yıllık kiracıyı çıkarmak için ev sahibinin tahliye davası açma şartları nelerdir?
Ev sahibi, ilk sözleşme süresi artı 10 yıllık uzama süresi dolduktan sonra, bu sürenin bitiminden en az 3 ay önce kiracıya tahliye talebini yazılı olarak bildirmek şartıyla, gerekçe göstermeksizin tahliye davası açabilir.
Yasal Uyarı: Bu blog yazısı genel bilgilendirme amaçlı olup, hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Özel durumlarınız için mutlaka bir avukata danışınız.
- Bu içeriği beğendiyseniz, yorum bırakmayı ve paylaşmayı unutmayın!
- E-posta bültenimize kaydolarak benzer içeriklerden haberdar olun.
- Konu ile ilgili sorularınız için bizimle iletişime geçin!
- Bu sitede yayımlanan yazıların tamamı veya bir kısmı, Çakır Lex Hukuk Bürosu’nun yazılı izni olmaksızın kopyalanamaz, çoğaltılamaz, yayımlanamaz veya dağıtılamaz. İzinsiz kullanım halinde ilgili kişi veya kurumlar hakkında tüm yasal haklarımızı kullanacağımızı bildiririz.
