Apartman veya Site Yöneticisinin Hukuki Sorumluluğu: Hangi Durumlarda Dava Açılabilir?
Apartman ve sitelerde ortak yaşam, belirli kurallar ve sorumluluklar çerçevesinde yürütülür. Bu düzenin en önemli aktörlerinden biri de kat malikleri tarafından seçilen yöneticidir. Yönetici, kanun ve yönetim planı çerçevesinde binanın idari işlerini yürütmekle görevlidir. Ancak bu görev, beraberinde ciddi hukuki sorumluluklar da getirir. Peki, site yöneticisinin sorumlulukları nelerdir ve hangi durumlarda yöneticiye karşı hukuki yollara başvurulabilir?
Bu yazımızda, Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında apartman veya site yöneticisinin görevlerini, hukuki sorumluluğunu ve görevini ihmal etmesi durumunda kat maliklerinin hangi durumlarda yöneticiye dava açmak gibi yasal haklara sahip olduğunu detaylıca ele alacağız. Bu süreç, gayrimenkul hukuku alanının önemli bir parçasını oluşturmaktadır.
Kat Mülkiyeti Kanunu’na Göre Yöneticinin Temel Görev ve Yetkileri
Yöneticinin görev ve yetkileri, temel olarak 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda düzenlenmiştir. Yönetici, kat malikleri kurulunun kararlarını uygulamakla yükümlüdür. Kanuna göre bir Kat Mülkiyeti Kanunu yönetici profili çizildiğinde, başlıca görevleri şunlardır:
- Genel Yönetim İşlerinin Görülmesi: Anagayrimenkulün amacına uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirleri almak.
- Defter Tutma ve Belge Saklama: Kat malikleri kurulu kararlarını, denetçi raporlarını ve diğer tüm belgeleri düzenli bir şekilde dosyalamak ve işletme defterini usulüne uygun tutmak.
- Aidat ve Avans Toplama: İşletme projesinde belirtilen avans ve aidatları toplamak, ödemeyenler hakkında yasal işlem başlatmak.
- Kararların Uygulanması: Kat malikleri kurulunca verilen kararları eksiksiz bir şekilde yerine getirmek.
- Tebligat ve Bildirimler: Kat maliklerini ilgilendiren tebligatları kabul etmek ve gerekli duyuruları yapmak.
Bu görevlerin kapsamı ve detayları hakkında en doğru bilgiye ulaşmak için Kat Mülkiyeti Kanunu’nun ilgili maddelerini inceleyebilirsiniz.
Yöneticinin Hukuki Sorumluluğunun Sınırları: Bir Vekil Olarak Yönetici
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 38. maddesi, yöneticinin hukuki statüsünü net bir şekilde ortaya koyar. Bu maddeye göre, “Yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur.” Bu ifade, yöneticinin sorumluluğunun temelini oluşturur. Vekalet sözleşmesinde vekil, işi özenle ve sadakatle görmekle yükümlüdür.
Bu durum, yöneticinin aldığı kararlarda ve yaptığı işlerde kat maliklerinin menfaatini gözetmesi gerektiği anlamına gelir. Yöneticinin kasıtlı veya ihmalkâr davranışları nedeniyle kat maliklerinin uğradığı zararlardan şahsen sorumlu tutulması mümkündür. Bu sorumluluk, hem maddi hem de manevi zararları kapsayabilir.
Görevi İhmal veya Kötüye Kullanma: Yöneticiye Dava Açma Nedenleri Nelerdir?
Kat malikleri, yöneticinin görevini layıkıyla yapmadığını düşündüklerinde hukuki süreç başlatabilirler. Apartman yöneticisi şikayet konuları genellikle görevin ihmal edilmesi veya kötüye kullanılmasıdır. Yöneticiye dava açılmasını gerektirebilecek başlıca durumlar şunlardır:
- Mali Sorumlulukların İhlali: Aidatları toplamamak, borçları zamanında ödememek, usulsüz harcamalar yapmak veya şeffaf bir mali kayıt tutmamak.
- Bakım ve Onarım Görevlerinin İhmali: Binanın ortak alanlarındaki (çatı, asansör, merdiven, kazan dairesi vb.) acil ve gerekli bakım onarım işlerini yapmamak.
- Kat Malikleri Kurulu Kararlarını Uygulamamak: Genel kurulda alınan kararları kasten yerine getirmemek veya geciktirmek.
- Defter ve Kayıtları Düzensiz Tutmak: İşletme defterini usulüne uygun tutmamak, gelir ve giderleri belgelendirmemek.
- Hukuki Sorumlulukları Yerine Getirmemek: Gerekli sigortaları yaptırmamak veya aidat borcunu ödemeyen maliklere karşı yasal takip başlatmamak.
Bu gibi durumlarda kat malikleri, yöneticinin sorumluluğuna gitme hakkına sahiptir.
Yöneticiye Karşı Hukuki Süreç: Denetim, İbra Etmeme ve Dava Aşamaları
Yöneticiye doğrudan dava açmadan önce izlenmesi gereken bazı adımlar vardır. Bu adımlar, sorunun mahkemeye taşınmadan çözülmesine olanak tanıyabilir ve dava sürecinde delil teşkil edebilir.
Öncelikle, yönetici denetimi mekanizması işletilmelidir. Kat malikleri kurulunca seçilen denetçi veya denetim kurulu, yönetimin faaliyetlerini ve hesaplarını belirli aralıklarla inceler. Hazırlanan rapor, genel kurulda kat maliklerinin bilgisine sunulur.
Genel kurul toplantısında, yöneticinin faaliyet raporu ve hesapları görüşülür. Eğer kat malikleri, yöneticinin faaliyetlerinden memnun değilse ve hesaplarda usulsüzlükler tespit ederse, yöneticinin ibra edilmemesi yönünde oy kullanabilirler. İbra edilmeme, yöneticiye karşı hukuki bir güvensizlik beyanıdır ve dava açma hakkını saklı tutar.
Sorunlar devam ederse, kat maliklerinin üçte birinin talebiyle olağanüstü kat malikleri kurulu toplantısı düzenlenebilir. Bu toplantıda yönetici görevden alınabilir ve yeni bir yönetici seçilebilir. Site yönetimi kararlarına karşı hukuki yollar hakkında daha fazla bilgi için, Site Yönetimi Kararına İtiraz ve Dava Yolu başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.
Yolsuzluk Yapan Yöneticiye Karşı Sulh Hukuk Mahkemesi’nde Dava Süreci
Eğer yönetici görevini kötüye kullanmış, kat maliklerini zarara uğratmış veya yolsuzluk yapan yönetici durumuna düşmüşse, hukuki süreç kaçınılmaz hale gelir. Kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme, anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi‘dir.
Kat maliklerinden herhangi biri, yöneticiye karşı şu taleplerle dava açabilir:
- Tazminat Davası: Yöneticinin kusurlu eylemleri nedeniyle uğranılan maddi zararın tazmini talep edilebilir.
- Yöneticinin Azli (Görevden Alınması) Davası: Yöneticinin görevini sürekli olarak ihmal ettiğinin veya kötüye kullandığının tespiti halinde mahkemeden görevden alınması istenebilir.
- Ceza Davası: Yöneticinin eylemleri Türk Ceza Kanunu kapsamında zimmet, güveni kötüye kullanma gibi bir suç teşkil ediyorsa, Cumhuriyet Savcılığı’na suç duyurusunda bulunulabilir.
Bu süreçlerin karmaşıklığı ve hukuki detayları nedeniyle, bir avukattan profesyonel destek alınması hak kayıplarını önlemek adına son derece önemlidir. Benzer şekilde, gayrimenkul hukukunu ilgilendiren bir diğer konu olan ortaklığın giderilmesi davası gibi konularda da hukuki danışmanlık almak kritik rol oynamaktadır.
Sıkça Sorulan Sorular
Apartman veya site yöneticisine görev ihmali veya kusurlu hareketleri nedeniyle hangi durumlarda dava açılabilir?
Yöneticinin Kat Mülkiyeti Kanunu’nda belirtilen yasal görevlerini (ortak alan bakımı, gider toplama, defter tutma, genel kurul kararlarına uyma vb.) yapmaması veya kasıtlı/kusurlu davranışlarıyla kat maliklerine zarar vermesi durumlarında tazminat davası açılabilir ve hatta yöneticinin görevden alınması talep edilebilir.
Ortak alanlardaki güvenlik zafiyetleri veya bakımsızlık nedeniyle oluşan zararlardan apartman yöneticisi sorumlu mudur, bu durumda dava açılabilir mi?
Evet, yönetici ortak alanların güvenliğinden ve bakımından sorumludur. Bu sorumluluğu yerine getirmediği için meydana gelen (örneğin kaza, hırsızlık, mülk hasarı vb.) zararlardan dolayı yöneticilere karşı tazminat davası açılabilir.
Apartman yöneticisinin aidatları veya site fonlarını zimmetine geçirmesi veya kötüye kullanması halinde nasıl bir hukuki yol izlenmelidir?
Bu durumda hem Cumhuriyet Savcılığı’na suç duyurusunda bulunularak cezai soruşturma (zimmet suçu) başlatılabilir hem de hukuk mahkemelerinde yöneticiden zararın tazmini ve haksız edinilen paraların geri alınması için alacak davası açılabilir.
Yasal Uyarı: Bu blog yazısı genel bilgilendirme amaçlı olup, hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Özel durumlarınız için mutlaka bir avukata danışınız.
- Bu içeriği beğendiyseniz, yorum bırakmayı ve paylaşmayı unutmayın!
- E-posta bültenimize kaydolarak benzer içeriklerden haberdar olun.
- Konu ile ilgili sorularınız için bizimle iletişime geçin!
- Bu sitede yayımlanan yazıların tamamı veya bir kısmı, Çakır Lex Hukuk Bürosu’nun yazılı izni olmaksızın kopyalanamaz, çoğaltılamaz, yayımlanamaz veya dağıtılamaz. İzinsiz kullanım halinde ilgili kişi veya kurumlar hakkında tüm yasal haklarımızı kullanacağımızı bildiririz.
