Kira tespit davası, mevcut kira bedelinin artık güncel piyasa koşullarını yansıtmaması durumunda, ev sahibi veya kiracı tarafından açılabilen bir dava türüdür. Bu dava ile yeni kira döneminde geçerli olacak kiranın mahkeme tarafından adil bir şekilde belirlenmesi amaçlanır. Özellikle uzun süreli kira sözleşmelerinde veya enflasyonun yüksek olduğu dönemlerde yeni kira bedeli belirleme ihtiyacı sıkça ortaya çıkar. Hem ev sahibi kira tespit davası açabilirken hem de kiracı kira tespit davası açma hakkına sahiptir. Bu yazımızda, kira tespit davası nasıl açılır, kira tespit davası şartları nelerdir ve süreç nasıl işler gibi önemli soruları yanıtlayacağız. Bu tür davalar, kira hukuku davaları ve genel olarak gayrimenkul hukuku içerisinde önemli bir yer tutar.
Ayrıca bu yazıda ele aldığımız konuları okumak yerine dinlemek isterseniz aynı konuları tartıştığımız podcast bölümümüzü aşağıdan kolayca dinleyebilirsiniz:
Kira Tespit Davası Nedir ve Hangi Durumlarda Gündeme Gelir?
Kira tespit davası, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenen, kira bedelinin yeniden belirlenmesine yönelik bir davadır. Temel amacı, kira sözleşmesinin tarafları arasında kira bedeli konusunda ortaya çıkan anlaşmazlığı çözmek ve güncel ekonomik koşullara uygun bir kira bedeli saptamaktır.
Kira Tespit Davasının Hukuki Dayanağı
Kira tespit davalarının hukuki temeli Türk Borçlar Kanunu’nun 344. ve devamı maddelerine dayanır. Bu maddeler, kira bedelinin belirlenmesi ve artış oranlarına ilişkin kuralları içerir. Kanun, özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında keyfi artışların önüne geçmeyi hedefler.
Kimler Kira Tespit Davası Açabilir?
Kira bedelinin güncellenmesini talep etme hakkı hem kiraya verene (ev sahibine) hem de kiracıya tanınmıştır.
- Ev Sahibi: Mevcut kiranın, çevredeki emsal kira bedeli ve taşınmazın özelliklerine göre düşük kaldığını düşünüyorsa dava açabilir.
- Kiracı: Ödediği kiranın, piyasa koşullarına veya taşınmazın mevcut durumuna göre yüksek olduğunu iddia ediyorsa kira bedelinin indirilmesi için dava açabilir.
Kira Tespit Davası Açılmasının Temel Nedenleri
Kira tespit davası açılmasının ardında yatan başlıca nedenler şunlardır:
- Mevcut kiranın emsallerin önemli ölçüde altında kalması: Ev sahibi, enflasyon veya piyasa koşullarındaki değişim nedeniyle kiranın düşük kaldığını ileri sürebilir.
- Mevcut kiranın emsallerin üzerinde olması: Kiracı, benzer özelliklerdeki taşınmazlara göre daha yüksek kira ödediğini belirterek indirim talep edebilir.
- Uzun süreli kira sözleşmelerinde bedelin güncellenmesi ihtiyacı: Yıllar içinde değişen ekonomik koşullar, kira bedelinin yeniden değerlendirilmesini zorunlu kılabilir.
- Tarafların kira artış oranında anlaşamaması: Özellikle yasal artış sınırlarının olduğu durumlarda, bu sınıra uyulmaması veya daha yüksek bir artış talep edilmesi.
Kira Tespit Davası Şartları Nelerdir?
Kira tespit davası şartları eksiksiz olarak yerine getirilmeden davanın olumlu sonuçlanması beklenemez. Bu şartlar davanın kabul edilebilirliği ve esası açısından önemlidir.
Geçerli Bir Kira Sözleşmesinin Varlığı
Her şeyden önce, taraflar arasında yazılı veya sözlü geçerli bir kira sözleşmesinin bulunması gerekir. Yazılı sözleşme ispat kolaylığı sağlar.
Kira Sözleşmesinin Belirli Bir Süreyi Doldurmuş Olması
Türk Borçlar Kanunu’na göre, kira tespit davası açılabilmesi için genellikle kira sözleşmesinin üzerinden beş yıl geçmiş olması aranır. Ancak, beş yıldan kısa süreli sözleşmelerde veya beşinci yıl dolmadan tarafların yeni kira bedelinde anlaşamaması durumunda, kira döneminin sonundan en az otuz gün önce ihtar çekilmişse veya dava açılmışsa, yeni dönem başından itibaren geçerli olacak şekilde kira tespiti istenebilir.
Davanın Doğru Zamanda Açılması
Kira tespit davasının ne zaman açılacağı, belirlenecek yeni kira bedelinin hangi tarihten itibaren geçerli olacağını doğrudan etkiler:
- Yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önce ihtarname gönderilmiş veya dava açılmışsa, mahkemenin belirleyeceği yeni kira bedeli, bu yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olur.
- Bu süreye uyulmazsa, yani ihtarname geç gönderilir veya dava daha sonra açılırsa, belirlenen kira bedeli bir sonraki kira yılı için geçerli olacaktır.
Bu süreler hak düşürücü nitelikte olduğundan dikkatle takip edilmelidir.
Hukuki Yararın Bulunması
Davayı açan tarafın, kira bedelinin tespit edilmesinde hukuki bir yararının olması gerekir. Yani, mevcut durumun kendi lehine değiştirilmesinde meşru bir menfaati olmalıdır.
Kira Tespit Davası Nasıl Açılır ve Süreç Nasıl İşler?
Kira tespit davası nasıl açılır sorusu, sürecin en merak edilen noktalarından biridir. Dava süreci belirli adımları içerir ve dikkatli bir hazırlık gerektirir.
Görevli ve Yetkili Mahkeme: Sulh Hukuk Mahkemesi
Kira tespit davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi‘dir. Yetkili mahkeme ise, kiralanan taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. Bu tür hukuki süreçlerde doğru mahkemeye başvurmak, davanın usulden reddedilmemesi için kritik öneme sahiptir. Konuyla ilgili olarak Gayrimenkul Hukuku ve Emlak İşlemleri sayfamızdan daha fazla bilgi edinebilirsiniz.
Dava Sürecindeki Aşamalar
Kira tespit davası süreci genel olarak şu aşamalardan oluşur:
- Dilekçelerin Teatisi: Davacı dava dilekçesini sunar, davalı ise cevap dilekçesini verir. Gerekirse replik ve düplik dilekçeleri sunulabilir.
- Ön İnceleme Duruşması: Mahkeme, dava şartlarını ve ilk itirazları inceler, uyuşmazlık konularını belirler ve tarafları sulhe teşvik eder.
- Tahkikat Aşaması: Deliller toplanır, tanıklar dinlenir ve en önemlisi bilirkişi incelemesi yapılır.
- Bilirkişi Raporu: Mahkeme, taşınmazın özellikleri, konumu, emsal kira bedelleri gibi konularda uzman bir bilirkişiden rapor alır. Bu rapor, yeni kira bedeli belirleme sürecinde kilit rol oynar.
- Sözlü Yargılama ve Karar: Tahkikat tamamlandıktan sonra sözlü yargılama yapılır ve mahkeme kararını açıklar.
Dava süreçlerinin karmaşıklığı ve sürelerin takibi açısından Güncel Hukuki Gelişmeler hakkında bilgi sahibi olmak faydalıdır.
Bilirkişi Raporunun Önemi ve İçeriği
Bilirkişi raporu, kira tespit davalarında kararı etkileyen en önemli delillerden biridir. Raporda genellikle şu hususlar değerlendirilir:
- Kiralanan taşınmazın cinsi, yüzölçümü, yaşı, iç ve dış özellikleri.
- Bulunduğu mevkii, çevresel faktörler, ulaşım imkanları.
- Emsal kira bedeli: Çevredeki benzer özelliklere sahip taşınmazların kira bedelleri.
- Tarafların iddia ve savunmaları.
- Kira sözleşmesinin üzerinden 5 yıl geçmemişse, Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) artış oranı (12 aylık ortalamalara göre değişim).
Yeni Kira Bedeli Belirleme Kriterleri Nelerdir?
Mahkeme, yeni kira bedeli belirleme aşamasında çeşitli kriterleri göz önünde bulundurur. Bu kriterler, kira sözleşmesinin süresine göre farklılık gösterebilir.
İlk Beş Yıllık Süreçte Kira Artışı
Kira sözleşmesinin ilk beş yılı içerisinde yapılacak artışlar, Türk Borçlar Kanunu madde 344/1’e göre, bir önceki kira yılında uygulanan Tüketici Fiyat Endeksi’ndeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Taraflar bu oranın altında bir artışta anlaşabilirler ancak üzerinde bir artış kararlaştıramazlar. Eğer taraflar arasında bir kira artış oranı dava konusu olursa, mahkeme bu yasal sınırı dikkate alacaktır.
Beş Yıldan Sonra Kira Tespiti
Kira sözleşmesinin beşinci yılı dolduktan sonra açılacak kira tespit davalarında ise mahkeme, TÜFE oranıyla bağlı kalmaksızın daha geniş bir takdir yetkisine sahiptir. Bu durumda hakim, aşağıdaki unsurları göz önünde bulundurarak hakkaniyete uygun bir kira bedeli belirler:
- Kiralananın durumu (yıpranma payı, yapılan iyileştirmeler vb.).
- Emsal kira bedeli (taşınmazın bulunduğu bölgedeki benzer taşınmazların kira değerleri).
- Hakkaniyet ilkesi (tarafların ekonomik durumları ve menfaat dengesi).
Bu süreçte, Yargıtay’ın konuya ilişkin güncel içtihatları da önem arz eder. Örneğin, Yargıtay Kira Kararları 2025 Güncel İçtihatlar başlıklı güncel içtihatları takip etmek faydalı olabilir. Alternatif olarak genel Blog/News sayfamızda da ilgili makalelere ulaşabilirsiniz.
Mahkeme Kararıyla Belirlenen Kiranın Geçerlilik Tarihi
Mahkemenin belirlediği yeni kira bedelinin hangi tarihten itibaren geçerli olacağı, davanın açılma zamanına ve ihtarname şartına uyulup uyulmadığına göre değişir. Yukarıda “Davanın Doğru Zamanda Açılması” başlığı altında detaylıca açıklandığı üzere, şartlara uyulması halinde yeni dönem başından, uyulmaması halinde bir sonraki kira yılı başından itibaren yeni bedel geçerli olur.
Kira Tespit Davası ile İlgili Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
Kira tespit davası ile ilgili merak edilen bazı yaygın sorular ve cevapları şöyledir:
Kira tespit davası ne kadar sürer?
Davanın süresi; mahkemenin iş yoğunluğuna, delillerin toplanma hızına, bilirkişi raporunun hazırlanma süresine ve tarafların tutumlarına göre değişmekle birlikte genellikle 1 ila 2 yıl arasında sürebilir.
Dava masrafları ve vekalet ücreti kime ait olur?
Genellikle dava sonunda haksız çıkan taraf, yargılama giderlerini ve karşı tarafın vekalet ücretini ödemekle yükümlü olur. Ancak kira tespit davalarında durum biraz farklılık gösterebilir; mahkeme, tespit edilen kira bedeline göre bir değerlendirme yapabilir.
Kira tespit davası açmadan önce ihtarname göndermek zorunlu mu?
Kira bedelinin yeni kira dönemi başından itibaren geçerli olmasını istiyorsanız, yeni dönemden en az 30 gün önce ihtarname göndermek veya bu süre içinde davayı açmak gereklidir. Aksi takdirde belirlenen kira bir sonraki dönem için geçerli olur.
Mahkeme kararına itiraz edilebilir mi?
Evet, Sulh Hukuk Mahkemesi’nin kira tespitine ilişkin kararına karşı, kararın tebliğinden itibaren yasal süreler içinde istinaf ve temyiz yollarına başvurulabilir. Kararın icrası için İcra ve İflas Hukuku alanındaki prosedürler uygulanır.
Kira Hukuku ve Gayrimenkul Hukuku Bağlamında Kira Tespit Davasının Yeri
Kira hukuku davaları arasında önemli bir yer tutan kira tespit davası, mülkiyet hakkı ile kiracının barınma veya ticari faaliyetini sürdürme hakkı arasında adil bir denge kurmayı amaçlar. Gayrimenkul hukuku genel prensipleri çerçevesinde, taşınmazın ekonomik değerinin güncel koşullara uyarlanmasını sağlar. Kira sözleşmeleri, genel Medeni Hukuk ve Uygulamaları prensiplerine tabi olup, uyuşmazlıkların çözümünde bu prensipler de dikkate alınır. Taraflar arasında bir uzlaşma sağlanması her zaman tercih edilen bir yoldur ve bu amaçla Sulh Protokolü Nasıl Hazırlanır gibi konularda bilgi sahibi olmak faydalı olabilir.
Sonuç
Kira tespit davası, hem ev sahipleri hem de kiracılar için önemli bir hukuki yoldur. Kira bedelinin adil bir şekilde belirlenmesini sağlayarak taraflar arasındaki menfaat dengesini korur. Ancak dava süreci, usul kuralları, süreler ve delillerin doğru sunulması gibi dikkat edilmesi gereken pek çok teknik detay içerir. Bu nedenle, kira tespit davası nasıl açılır veya kira tespit davası şartları gibi konularda bir hak kaybı yaşamamak adına alanında uzman bir avukattan hukuki destek almak büyük önem taşır. Türkiye’deki güncel yasal düzenlemeler hakkında daha fazla bilgi için Adalet Bakanlığı’nın Mevzuat Bilgi Sistemi incelenebilir.
Web sitemizde yer alan kira hukuku davaları ve gayrimenkul hukuku ile ilgili diğer makalelerimizi de inceleyerek konu hakkında daha kapsamlı bilgi edinebilirsiniz.
Yasal Uyarı: Bu blog yazısı genel bilgilendirme amaçlı olup, hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Özel durumlarınız için mutlaka bir avukata danışınız.
- Bu içeriği beğendiyseniz, yorum bırakmayı ve paylaşmayı unutmayın!
- E-posta bültenimize kaydolarak benzer içeriklerden haberdar olun.
- Konu ile ilgili sorularınız için bizimle iletişime geçin!
- Bu sitede yayımlanan yazıların tamamı veya bir kısmı, Çakır Lex Hukuk Bürosu’nun yazılı izni olmaksızın kopyalanamaz, çoğaltılamaz, yayımlanamaz veya dağıtılamaz. İzinsiz kullanım halinde ilgili kişi veya kurumlar hakkında tüm yasal haklarımızı kullanacağımızı bildiririz.
