Türkiye, deprem kuşağında yer alan bir ülke. Yaşanan afetler maalesef can ve mal kayıplarına neden olabiliyor. Depremlerin ardından en önemli sorunlardan biri de barınma ihtiyacıdır. Özellikle kiralık konutlarda yaşayan depremzede kiracı hakları konusunda ciddi belirsizlikler yaşanabiliyor. Evim hasar gördü, hasarlı ev kira ödenir mi? Ev sahibi beni çıkarabilir mi? Kira sözleşmesi feshi deprem durumunda nasıl olur? Bu yazımızda, depremzede kiracıların yasal haklarını, kira ödeme yükümlülüklerini, tahliye süreçlerini ve devlet desteklerini ele alacağız.
Ayrıca bu yazıda ele aldığımız konuları okumak yerine dinlemek isterseniz aynı konuları tartıştığımız podcast bölümümüzü aşağıdan kolayca dinleyebilirsiniz:
Deprem Sonrası Kiracının Kira Ödeme Yükümlülüğü
Depremzede Kiracı Hakları konusunda bilgi sahibi olmak, kiracıların haklarını korumak açısından büyük önem taşımaktadır. Bu haklar, kiracıların yaşadığı zorlukları minimize etmek adına yasal düzenlemelerle güvence altına alınmıştır.
Deprem sonrası en merak edilen konulardan biri, hasar gören ev için kira ödemesinin devam edip etmeyeceğidir. Bu durum, binanın hasar seviyesine göre değişiklik gösterir.
Hasar Durumuna Göre Kira Ödeme Sorumluluğu
Yetkili kurumlar (Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, Belediyeler vb.) tarafından yapılan hasar tespit çalışmaları sonucunda binalar farklı kategorilere ayrılır:
- Az Hasarlı Binalar:
- Bu binalar genellikle kullanılabilir durumdadır.
- Kiracı, konutu kullanmaya devam ediyorsa kira ödeme yükümlülüğü devam eder.
- Ancak, ufak tefek onarımlar sırasında yaşanan kullanım zorlukları için kirada indirim talep edilebilir.
- Orta Hasarlı Binalar:
- Bu binaların kullanımı genellikle güvenli değildir. Mutlaka güçlendirme yapılması gerekir.
- Güçlendirme yapılana kadar binaya girilmesi yasaklanabilir.
- Bu durumda kiracı, konutu kullanamadığı için kira ödemek zorunda değildir.
- Kullanım kısmen mümkünse veya onarım süresince kirada önemli ölçüde indirim talep edilebilir.
- Ağır Hasarlı / Acil Yıkılacak Binalar:
- Bu binalar kullanılamaz durumdadır ve can güvenliği riski taşır.
- Kiracının bu konutta oturması mümkün değildir.
- Dolayısıyla, kira ödeme yükümlülüğü tamamen ortadan kalkar. Hasarlı ev kira ödenir mi sorusunun bu durumdaki cevabı nettir: Hayır.
Türk Borçlar Kanunu (TBK) Hükümleri Işığında Durum
Kira ilişkileri temel olarak Türk Borçlar Kanunu (TBK) ile düzenlenir. Deprem gibi olağanüstü durumlarda da bu kanun hükümleri yol göstericidir.
- Kiraya Verenin Sorumluluğu (TBK Madde 301): Ev sahibi, kiralananı sözleşme süresince kullanıma elverişli durumda bulundurmakla yükümlüdür. Deprem nedeniyle ev kullanılamaz hale gelirse, ev sahibi bu yükümlülüğünü yerine getirememiş olur.
- Ayıp Durumunda Kiracının Hakları (TBK Madde 305-306): Kiralanandaki eksiklikler (ayıplar) nedeniyle kiracı, kirada indirim yapılmasını veya sözleşmeyi feshetme hakkını kullanabilir. Ağır hasar, bu duruma örnektir.
- Olağanüstü Fesih (TBK Madde 331): Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, yasal fesih bildirim süresine uymaksızın sözleşmeyi feshedebilir. Ağır hasarlı bir binanın durumu, kiracı için önemli bir fesih sebebi sayılabilir. Türk Borçlar Kanunu deprem özelinde bu maddelerle kiracıyı korur.
Deprem Nedeniyle Kira Sözleşmesinin Feshi
Deprem, kira sözleşmesinin taraflarına belirli koşullarda fesih hakkı tanır.
Kiracının Fesih Hakkı
Kiracı, aşağıdaki durumlarda sözleşmeyi feshedebilir:
- Kullanım İmkansızlığı: Ağır hasarlı veya acil yıkılacak binalarda konutun kullanımı fiilen imkansız hale geldiği için sözleşme kendiliğinden sona ermiş sayılabilir veya kiracı kolaylıkla feshedebilir.
- Önemli Sebep (TBK 331): Orta hasarlı bir binada oturmanın can güvenliği açısından riskli olması veya binanın uzun süre kullanılamayacak olması, kiracı için sözleşmeyi çekilmez kılan önemli bir sebep olarak kabul edilebilir.
- Ayıp Nedeniyle Fesih (TBK 305-306): Ev sahibi, binadaki hasarı (ayıbı) makul sürede gidermezse (örneğin orta hasarlı binayı güçlendirmezse), kiracı sözleşmeyi feshedebilir.
Fesih bildirimi genellikle yazılı olarak yapılmalıdır. Ancak ağır hasar gibi durumlarda binanın fiilen yok olmasıyla sözleşmenin kendiliğinden sona erdiği de kabul edilebilir. Yine de durumu ev sahibine bildirmek faydalıdır.
Kiraya Verenin (Ev Sahibi) Fesih Hakkı
Ev sahibi de belirli koşullarda sözleşmeyi sonlandırabilir:
- Yeniden İnşa ve İmar (TBK Madde 350/1): Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekliyse ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, ev sahibi belirli sürelere uyarak dava yoluyla sözleşmeyi sona erdirebilir. Bu durum, özellikle orta hasarlı binaların güçlendirilmesi veya ağır hasarlı binaların yeniden yapılması sürecinde gündeme gelebilir.
- Binanın Yok Olması: Ağır hasarlı veya yıkılan binalarda sözleşmenin konusu kalmadığından, ev sahibi açısından da sözleşme sona erer.
Kira sözleşmesi feshi deprem nedeniyle genellikle kiracının lehine işleyen haklar doğurur. Ancak ev sahibinin de yeniden inşa gibi gerekçelerle fesih hakkı bulunur. Bu süreçler genellikle Gayrimenkul Hukuku afet durumlarına özel prosedürler içerebilir.
Depremzede Kiracının Tahliye Süreci
Tahliye süreci de binanın hasar durumuna göre farklılık gösterir.
Acil Yıkılacak ve Ağır Hasarlı Binalarda Tahliye
- Bu tür binalar için tahliye kararı genellikle idari makamlarca (Valilik, Belediye, ÇŞİDB) verilir.
- Tahliye, can güvenliğini sağlamak amacıyla ivedilikle gerçekleştirilir.
- Kiracıya veya ev sahibine Borçlar Kanunu’ndaki gibi uzun tahliye süreleri tanınmaz. İdari karar esastır. Acil yıkılacak bina kiracı için en hızlı tahliye durumudur.
- Güvenlik güçleri eşliğinde tahliye yapılabilir.
Orta Hasarlı Binalarda Tahliye
- Bu binalar güçlendirilene kadar genellikle kullanıma kapatılır ve tahliye istenir.
- Tahliye süresi, idari kararlara ve güçlendirme projesinin hazırlık ve uygulama sürecine bağlıdır.
- Kiracı, bu süreçte konutu kullanamadığı için kira ödemez.
Az Hasarlı Binalarda Durum
- Az hasarlı binalarda genellikle tahliye zorunluluğu bulunmaz.
- Kiracı konutu kullanmaya devam edebilir. Sadece küçük onarımlar için kısa süreli rahatsızlıklar yaşanabilir.
Depremzede Kiracı Tahliye Süresi Ne Kadar?
Deprem sonrası tahliyelerde, Türk Borçlar Kanunu’nda belirtilen standart tahliye dava süreleri (örneğin ihtiyaç nedeniyle tahliyedeki gibi) doğrudan uygulanmaz. Depremzede kiracı tahliye süresi daha çok binanın fiili durumuna ve kamu otoritesinin aldığı idari kararlara bağlıdır. Ağır hasarlı ve acil yıkılacak binalarda bu süre çok kısadır. Orta hasarlılarda ise güçlendirme sürecine göre değişir. İhtiyaç nedeniyle tahliye davası şartları gibi standart süreçlerden farklı işler.
Depremzede Kiracılar İçin Devlet Yardımları ve Destekler
Devlet, deprem gibi afetlerden etkilenen vatandaşlara çeşitli destekler sağlamaktadır. Kiracılar da bu desteklerden faydalanabilir.
Kira Yardımı Depremzede İçin
- AFAD (Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığı) veya ilgili bakanlıklar, konutu hasar gören (orta ve üzeri) hak sahibi kiracılara kira yardımı yapabilmektedir.
- Yardım miktarı ve süresi her afet sonrası ayrıca belirlenir.
- Başvurular genellikle e-Devlet üzerinden veya AFAD il müdürlükleri aracılığıyla yapılır. Güncel duyurular için AFAD resmi web sitesi takip edilmelidir.
Taşınma Yardımı
- Yine AFAD tarafından, evi hasar gören (belirli seviyenin üzerinde) kiracılara tek seferlik taşınma yardımı ödemesi yapılabilir.
- Bu yardım, yeni bir ev bulma ve taşınma masraflarına katkı sağlamayı amaçlar.
- Başvuru kanalları kira yardımına benzerdir.
Kentsel Dönüşüm Sürecinde Kira Yardımı
- Eğer hasarlı bina, depremden bağımsız olarak veya deprem sonrası kentsel dönüşüm kapsamına alınırsa, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında da kiracılara (ve ev sahiplerine) kira yardımı yapılabilir.
- Bu yardımın koşulları ve miktarı farklılık gösterebilir. Kentsel dönüşüm kira yardımı için Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın ilgili birimlerine başvurulur.
Diğer Afetzede Hakları Kira Hukuku Dışında
- Kiracılar, diğer afetzede hakları kapsamında eşya zararları için (eğer devlet destek programı açılırsa) yardım talep edebilirler.
- Psikososyal destek hizmetlerinden faydalanabilirler.
- Bu haklar ve destekler afet sonrası devletin aldığı kararlara göre şekillenir. İlgili idari duyurular takip edilmelidir. Bu konuda İdare Hukuku ve İdari Davalar kategorimizdeki yazılar da faydalı olabilir.
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
Az hasarlı evde oturuyorum, kira indirimi isteyebilir miyim?
Evet, eğer onarım vb. nedenlerle evdeki kullanımınız kısmen engellendiyse veya rahatsızlık yaşadıysanız, TBK kapsamında makul bir indirim talep edebilirsiniz.
Ev sahibim evi sağlam ama “deprem riski var” bahanesiyle beni çıkarabilir mi?
Sadece “risk var” demek yeterli değildir. Ev sahibinin sizi çıkarabilmesi için TBK’da sayılan geçerli nedenler (örn: ihtiyaç, yeniden inşa – TBK 350) olmalı ve yasal prosedürü (dava açma vb.) izlemelidir.
Ağır hasarlı evden çıkarken depozitomu alabilir miyim?
Evet. Depozito, kiracının eve verdiği zararlar için bir güvencedir. Deprem nedeniyle oluşan hasar kiracının sorumluluğunda olmadığından, başka bir borcunuz yoksa depozitonuzu tam olarak geri almanız gerekir.
Sonuç
Deprem sonrası süreç, kiracılar için oldukça zorlu ve kafa karıştırıcı olabilir. Deprem sonrası kiracı hakları konusunda bilgi sahibi olmak, bu süreci daha doğru yönetmenizi sağlar. Özetle:
- Kira Ödeme: Ağır ve orta hasarlı (kullanılamayan) evler için kira ödenmez. Az hasarlıda ödenir, indirim istenebilir.
- Fesih: Ağır/orta hasar durumunda kiracı kolaylıkla feshedebilir. Ev sahibi de yeniden inşa vb. nedenlerle dava açabilir.
- Tahliye: Ağır/acil yıkılacak binalarda idari kararla hızlı tahliye yapılır. Süreler standart tahliye davalarından farklıdır.
- Destekler: AFAD vb. kurumlardan kira ve taşınma yardımı alınabilir.
Bu süreçte haklarınızı tam olarak öğrenmek ve doğru adımları atmak için bir gayrimenkul hukuku uzmanından veya avukattan destek almanız şiddetle tavsiye edilir. Özellikle afetzede hakları kira hukuku gibi özel durumlarda profesyonel yardım almak, hak kayıplarını önleyecektir. Daha fazla hukuki bilgi ve güncel gelişmeler için Çakırlex Blogsayfamızı ve Gayrimenkul Hukuku ve Emlak İşlemleri kategorimizi takip edebilirsiniz.
Yasal Uyarı: Bu blog yazısı genel bilgilendirme amaçlı olup, hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Özel durumlarınız için mutlaka bir avukata danışınız.
- Bu içeriği beğendiyseniz, yorum bırakmayı ve paylaşmayı unutmayın!
- E-posta bültenimize kaydolarak benzer içeriklerden haberdar olun.
- Konu ile ilgili sorularınız için bizimle iletişime geçin!
- Bu sitede yayımlanan yazıların tamamı veya bir kısmı, Çakır Lex Hukuk Bürosu’nun yazılı izni olmaksızın kopyalanamaz, çoğaltılamaz, yayımlanamaz veya dağıtılamaz. İzinsiz kullanım halinde ilgili kişi veya kurumlar hakkında tüm yasal haklarımızı kullanacağımızı bildiririz.
