Kentsel dönüşüm, özellikle eski ve depreme dayanıksız binalarda oturan mülk sahipleri için hem bir umut hem de karmaşık bir süreç anlamına gelir. Kentsel dönüşüm hukuku, bu sürecin adil ve yasal çerçevede ilerlemesini sağlayan en önemli güvencedir. Peki, binanız için riskli yapı kararı alındığında ne yapmalısınız? 2/3 çoğunluğa katılmadığınızda haklarınız nelerdir?
Bu yazımızda, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ışığında, kentsel dönüşüm sürecindeki tüm adımları ve yasal haklarınızı detaylı bir şekilde ele alacağız. Bu süreçte doğru adımlar atarak haklarınızı korumanız mümkündür. Konuyla ilgili daha fazla bilgi için Gayrimenkul Hukuku ve Emlak İşlemlerikategorimizi inceleyebilirsiniz.
Ayrıca bu yazıda ele aldığımız konuları okumak yerine dinlemek isterseniz aynı konuları tartıştığımız podcast bölümümüzü aşağıdan kolayca dinleyebilirsiniz:
Kentsel Dönüşümün İlk Adımı: Riskli Yapı Tespiti ve İtiraz Süreci
Sürecin tamamı, binanızın “riskli yapı” olarak belirlenmesiyle başlar. Bu, genellikle bir veya birkaç kat malikinin başvurusu üzerine Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından lisanslandırılmış kurumlarca yapılır.
Riskli Yapı Tespit Raporuna İtiraz Hakkınız
Riskli yapı tespit raporu, tapu müdürlüğüne bildirilir ve tüm kat maliklerine tebliğ edilir. Eğer rapora katılmıyorsanız, itiraz hakkınız bulunmaktadır.
- İtiraz Süresi: Raporun size tebliğ edildiği tarihten itibaren 15 gün içinde itiraz etmelisiniz.
- İtiraz Mercii: İtiraz, ilinizdeki Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü bünyesindeki teknik heyete yapılır.
- Sonuç: Heyetin vereceği karar kesindir. Bu karara karşı idari yargıda iptal davası açılabilir.
Riskli yapı tespiti itiraz süreci, teknik ve hukuki bilgi gerektirdiğinden oldukça kritiktir. İtirazınız reddedilirse, tapu kaydına riskli yapı şerhi işlenir ve süreç resmen başlar. Bu tür idari kararlara karşı hukuki yollar hakkında İdare Hukuku ve İdari Davalar sayfamızdan bilgi alabilirsiniz.
Karar Aşaması: 2/3 Çoğunluk Kuralı ve Azınlıkta Kalanların Durumu
Binanın yıkılıp yeniden yapılmasına ilişkin kararlar, kat maliklerinin toplantısıyla alınır. Burada kilit nokta, arsa payı çoğunluğudur.
Kentsel Dönüşüm 2/3 Çoğunluk Kuralı Nedir?
Yeniden inşa, müteahhit seçimi ve yeni projenin detayları gibi önemli kararlar, maliklerin arsa paylarının en az üçte iki (2/3) çoğunluğu ile alınır. Daire sayısı değil, sahip olunan arsa payı oranı esastır. Bu nedenle kentsel dönüşümde arsa payı değeri büyük önem taşır.
Çoğunluk Kararına Katılmayan Maliklerin Hakları
Peki, kentsel dönüşüm 2/3 çoğunluk kararına katılmadınız veya toplantıya iştirak etmediniz mi? Kanun, bu durumda azınlıkta kalan maliklerin haklarını şu şekilde düzenler:
- Alınan karar, katılmayan maliklere noter aracılığıyla bildirilir.
- Bu maliklere kararı ve sözleşmeyi imzalamaları için 15 günlük bir süre verilir.
- Bu süre içinde imzalamayan maliklerin arsa payları, diğer paydaşlara açık artırma usulüyle satılır.
- Eğer paydaşlar almazsa, paylar Bakanlık tarafından kamulaştırılabilir.
Bu süreç, hak kaybı yaşamamak adına dikkatle takip edilmelidir. Apartman veya site yönetimi kararlarına itiraz süreçleriyle benzerlikler gösteren bu durum için Site Yönetimi Kararına İtiraz ve Dava Yolu yazımıza göz atabilirsiniz.
Tahliye ve Yıkım: Süreç Nasıl İşler?
Kararlar alındıktan sonraki aşama, binanın boşaltılması ve yıkımıdır. Kanun bu konuda mülk sahiplerine belirli süreler tanır.
Riskli Yapı Tahliye Süreci
Riskli yapı tespiti kesinleştikten sonra, idare tarafından maliklere binayı tahliye etmeleri için en az 60 günlük bir süreverilir. Bu süre içinde bina boşaltılmazsa, idare ek bir süre daha tanıyabilir. Verilen bu ek sürenin sonunda da tahliye gerçekleşmezse, elektrik, su, doğal gaz gibi hizmetler durdurulur ve tahliye kolluk kuvvetleri aracılığıyla zorla yapılır. Riskli yapı tahliye süreci, geri dönülmez bir aşamadır.
Devlet Desteği ve Mali Haklar: Kentsel Dönüşüm Kira Yardımı
Devlet, kentsel dönüşüm sürecinde mülk sahiplerinin mağdur olmasını engellemek için mali destekler sunar. Bunların en bilineni kira yardımıdır.
- Kimler Başvurabilir? Riskli yapıda ikamet eden veya iş yeri bulunan malikler, kiracılar ve sınırlı ayni hak sahipleri başvurabilir.
- Başvuru Yeri: E-devlet üzerinden veya Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüklerine başvuru yapılır.
- Gerekli Belgeler: Genellikle kimlik fotokopisi, tapu senedi, güncel adres bilgisini gösteren bir belge (fatura vb.) ve riskli yapı tespit raporu istenir.
Kentsel dönüşüm kira yardımı, aylık olarak ödenir ve süresi genellikle 18 aydır. Ancak bu süre ve miktar, bölgeye ve güncel mevzuata göre değişebilir. Güncel şartlar için Bakanlığın resmi duyuruları takip edilmelidir.
En Kritik Aşama: Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi
Tüm sürecin en önemli ve en riskli adımı, müteahhitle imzalanacak olan sözleşmedir. Bu sözleşme, gelecekteki mülkünüzün tüm detaylarını ve haklarınızı belirler.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Kentsel Dönüşümde Nelere Dikkat Edilmeli?
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi kentsel dönüşüm sürecinin bel kemiğidir. Bu sözleşmeyi imzalarken bir uzmandan destek almak hayati önem taşır. İşte dikkat etmeniz gereken altın kurallar:
- Teknik Şartname: Yeni binanın tüm özellikleri (kullanılacak malzeme kalitesi, marka, metrekare, oda sayısı vb.) en ince ayrıntısına kadar yazılmalıdır.
- İnşaat Süresi ve Gecikme Cezası (Nefaset Tazminatı): İşin başlama ve bitiş tarihi net olmalı, gecikme durumunda uygulanacak cezai şartlar (örneğin aylık kira bedeli tazminatı) mutlaka eklenmelidir.
- Arsa Payları ve Bağımsız Bölüm Paylaşımı: Proje üzerinden size verilecek dairenin net/brüt metrekaresi, konumu ve arsa payı net bir şekilde belirtilmelidir.
- Teminatlar: Müteahhitten işin tamamlanacağına dair banka teminat mektubu gibi güvenceler talep edilmelidir.
- Vekaletname: Müteahhite verilecek vekaletname, sadece inşaatla ilgili işlemlerle (ruhsat, iskan vb.) sınırlandırılmalı, satış yetkisi gibi geniş yetkilerden kaçınılmalıdır.
Bu sözleşmeler hakkında daha fazla bilgi için Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi hakkındaki makalemizi okuyabilirsiniz.
Profesyonel Destek Neden Önemli? Kentsel Dönüşüm Avukatı Rolü
Kentsel dönüşüm, baştan sona hukuki ve teknik detaylarla dolu bir labirenttir. Rapora itirazdan, 2/3 çoğunluk toplantılarına, tahliye sürecinden, müteahhitle sözleşme imzalamaya kadar her adımda hak kaybı yaşama riskiniz vardır.
Bir kentsel dönüşüm avukatı, bu süreçte haklarınızı korur, sözleşmeleri sizin lehinize düzenler ve olası uyuşmazlıklarda sizi temsil eder. Küçük bir ihmal, gelecekte büyük mali kayıplara yol açabilir. Bu nedenle profesyonel destek almak, bir masraf değil, geleceğinize yapılan bir yatırımdır.
Sonuç olarak; kentsel dönüşüm süreci, doğru bilgi ve profesyonel destekle yönetildiğinde, daha güvenli ve değerli bir mülke kavuşmanızı sağlayan önemli bir fırsattır. Haklarınızı bilmek, bu süreçteki en büyük gücünüzdür. Konuyla ilgili yasal düzenlemeleri doğrudan incelemek için Mevzuat Bilgi Sistemi üzerinden 6306 sayılı kanuna ulaşabilirsiniz.
Yasal Uyarı: Bu blog yazısı genel bilgilendirme amaçlı olup, hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Özel durumlarınız için mutlaka bir avukata danışınız.
- Bu içeriği beğendiyseniz, yorum bırakmayı ve paylaşmayı unutmayın!
- E-posta bültenimize kaydolarak benzer içeriklerden haberdar olun.
- Konu ile ilgili sorularınız için bizimle iletişime geçin!
- Bu sitede yayımlanan yazıların tamamı veya bir kısmı, Çakır Lex Hukuk Bürosu’nun yazılı izni olmaksızın kopyalanamaz, çoğaltılamaz, yayımlanamaz veya dağıtılamaz. İzinsiz kullanım halinde ilgili kişi veya kurumlar hakkında tüm yasal haklarımızı kullanacağımızı bildiririz.
